小雄律師

第三課    不動產拍賣程序----查封

    一般人多半以為所謂「查封」，就是到現場貼封條。然而貼封條固然也是查封程序的一環，但實際上，早在法院到達現場前，不動產就已經被電子查封住，無法辦理過戶。

    民事執行處每天都會有新收案件，而新收案件如果有執行不動產，會由該股執達員於收案當日或翌日，發電子查封函到該不動產管轄的地政事務所，辦理電子查封。而地政事務所在收受電子查封函後，就會將尚在債務人名下的不動產封住，不得再辦理過戶。因此地政事務所收受電子查封函的時點，也就是不動產發生查封效力的時點。

    為什麼這裡要特別提到查封效力的時點？

因為這個時點在強制執行法上非常重要，其效果主要發生在兩個面向。

（一）禁止處分

    強制執行法第51條第2項及第3項規定：「實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。實施查封後，第三人未經執行法院允許，占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院得依職權或依聲請排除之。」

    這個條文的意思是說，查封時點後，債務人所為的處分行為，原則上無效。這裡所說得處分行為，實務上比較重要的情形是指，過戶、設定抵押及出租。也就是說，查封後債務人就不能再過戶、設定抵押或出租。

    這裡舉一個比較複雜的案例情形來說明。

拍賣標的在查封前定有租約，所以原本應該是不點交。然而拍賣期間租期屆滿，雖然承租人主張仍繼續繳納租金使用房屋，構成不定期限租賃關係。然而因為查封後債務人已喪失處分權，所以無法與承租人默示成立不定期限租賃，因此認定租約無效，仍然應該點交。

    因此，如果你在拍賣公告上看到標的因為有租約而不點交，但隨著不斷續拍，導致租期已屆至，那就算法院沒有更改公告，你也可以在拍定後，向法院請求點交。

（二）判斷點交與否

    強制執行法第99條規定：「債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第二項但書之情形者，前項規定亦適用之。依前二項規定點交後，原占有人復即占有該不動產者，執行法院得依聲請再解除其占有後點交之。前項執行程序，應徵執行費。」

這是實務上點交程序，最重要的條文依據。而一個標的是否點交的標準，就文義上來說很簡單，包括四種情形：

1、債務人占有。

2、第三人於查封後占有。

3、第三人於查封前占有，但對無權占有不爭執。

4、經法院除租之情形。

    而點交與否最常發生爭議的地方，當然都在第三人占有的情形。

而這時第三人占有的時間點，在查封前或查封後，就至為重要。

因為基本上很少有第三人會承認自己為無權占有，所以時點為何，就成為是否點交的關鍵。

    一般而言，都會以現場封時，筆錄記載何人在場，作為判斷，但前面已經說過，實際上查封時點更早，所以如果有承租人主張一個月內才承租時，便很有可能是在電子查封之後，依然可以點交。

    此外，很多時候現場查封時，明明是債務人在場，但事後卻陳報有租約存在。當然這些租約實際上多半是假租約，但執行法院未必會調查（關於法院調查原則，會在之後詳述）。所以原則上仍會定為不點交。

    然而，就算不管租約真偽，這種情形仍然有機會主張為點交。

因為條文很清楚寫到，占有在查封後應點交。而縱使租約已成立，仍有可能入住在後。原則上入住之後，才算是取得占有。所以既然查封時，筆錄記載仍然是債務人占有，那縱然租約是真，但承租人仍然是查封後才占有，所以依舊可以主張點交。