第四課    不動產拍賣程序----調查

   

    這一課所謂的調查,乃是指法院為定訂拍賣條件,所為的查訪。

我們分為調查事項及調查方法,兩個小節來說明。

(一)調查事項

    原本法拍屋需要調查的事項,只有占有情形。因為法院負有權利瑕疵擔保責任,所以必須查明是否點交;而法院不負物之瑕疵擔保,所以標的品質,就留給要競標者,自行評估。

    然而因為單親媽媽買法拍屋事件(詳情請各位自行GOOGLE新聞),促成了強制執行法第77條及第77-1條的修法,因此法院現在的調查義務,尚包括房屋現況,特別是足以影響交易之情事,例如海砂屋、輻射屋、地震、漏水、火災及凶宅等情形。
    不過雖然規定為調查事項,但法拍不負物之瑕疵擔保的規定仍然存在,所以即使真的買到上面這些房子,是否就一定能撤拍(註:即撤銷拍定,也就是執行法院主動宣示,原投標人得標的程序無效。),仍然有疑慮。
    實務上目前也還沒有很統一的見解,只能說聲請撤拍的機會比以前大。以筆者個人的想法,只要在拍賣標的設定抵押權之前,都會傾向撤銷拍定。
    至於拍定人如果已辦妥登記又設定抵押權,法律關係變得十分複雜,已經遠遠超出執行處所能處理的範圍,恐怕就只能另尋訴訟途徑救濟。

(二)調查手段

    法院目前採行的調查手段,主要是下面幾種:

1、查封時,現查觀看,詢問管理員、鄰居及債務人。

2、函請警局及消防局調查:這些單位都是制式回答,例如現有建置資料查無,甚至不回答。

3、命債權人及債務人查報:債務人一般不會主動告知,而債權銀行常常也是例稿式陳報。

    基本上,法院目前所採的調查方式,非常形式,像是漏水根本不可能看得出來,海砂屋或幅射屋更是得透過檢驗。

    所以千萬不要認為修法後,就不會再買到凶宅或海砂幅射屋。修法前後的差別,只在增加拍定人向法院主張撤拍的可能性。

    另外,理論上現況調查清楚了,特別是有關占有情形及占有權源,才可以進行拍賣。但實際上,法院案件眾多,所以某些案件你也會看到法院拍賣公告記載「占有權源不明,拍定後不點交」等語。這種情形通常發生在標的價值不高或是共有地等等賣不掉的標的身上。

    如果你買了這種標的,它又剛好出狀況,也可以用這個理由,要求法院撤拍。因為此時法院未善盡調查之責,所以有很大機會同意撤拍。

    由這一課的說明,大家就知道,法院就現況調查,是採取一個制式且形式的調查手段,因此,如果民眾想要買法拍屋,一定要自己再去查明它的其他相關資料。

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