小雄律師

第五課    不動產拍賣程序----鑑價及詢價

（一）鑑價

    法院如何決定一個法拍屋的拍賣底價，原則上就是送專業人員鑑價。可以接受法院委託鑑定不動產價格之人，只有向法院申請列冊的不動產估價師及建築師。

    其中建築師只能就有建物的案件，如果只是單純土地，建築師即不具備估價資格。

    說實話，建築師做的估價報告，普遍來說，比較容易與市價產生落差。我本身也具有不動產經紀人的資格，所以念過不動產估價概要，稍微瞭解估價理論。

    不動產估價，主要分為三種方法，比較法、成本法及收益法。

1、比較法，就比較標的周遭行情。

2、成本法，就是還原建築成本。

3、收益法，則是以收益金額回推。

    不過，就算你沒沒念過估價原理，你也會常常聽到買房子要注意三件事。

    LOCATION、LOCATION、LOCATION！

    所以大家一定會知道，現實標的附近的行情，才是最能反應不動產價格的因素，絕對不可能只看它當初的建築成本。像台北一堆破舊的爛房子，但因為位於好地段，仍然是好幾千萬。

    然而建築師在估價房屋，卻經常使用成本法，以致於與真實市價產生落差。所以大家如果看到建築師的估價報告，就要注意它的底價，比較容易發生偏差。

（二）詢價

    估價報告價格出來後，法院會通知債權人及債務人表示意見，作為司法事務官決定底價的參考。而這個目的，在於避免估價報告失準的情形。

    這裡大家因為沒待過法院，所以可能很難想像司法事務官在決定底價的時候，是什麼樣的想法。

    首先，不是每個事務官對不動產行情，都會有那麼高的敏銳度，所以基本上會按照鑑價報告所鑑定出來的價格，作為底價的依據。

    其次，由於法拍屋每個拍次原則上都減價兩成，所以一開始底價高一些，反倒是可以被接受的情形。相反的，如果一拍底價定太低，而發生搶標情形，可能反而被債務人質疑，賤賣其不動產。

    既然有上面這些考量，所以如果有債權人或債務人表示要提高底價，多數司法事務官都會尊重，但如果是要求降低，則幾乎都不會被准許。

    上面這些說明，就是要大家知道，如果估鑑報告本身十分精準，那大部分情形，法院所定的一拍底價，反而略為高出市價。

    詢價程序上，會具體定訂一個期日，請當事人到場表示意見，但實務上都不會有人來，有意見也是另外具狀表示。而過了這個期日，書記官就會整理卷宗，送給事務官，讓事務官決定拍賣條件。

    基本上，新案之後，事務官再一次認真看卷，就是這個時候，而這距離收案進來的時點，大概已經過了兩、三個月。

    如果事務官發覺，尚有事項沒有調查清楚，就會指示書記官再去調查，或是排期日親自去現場，或是傳訊相關當事人，而這至少又是一個月以上。

    所以當你看到你家附近有鄰居房子被查封，等到它開始拍賣，恐怕都是幾個月後的事。