不動產經紀概要
一、不動產經紀業管理條例
（一）總則
1、不動產：土地、定著物或房屋及其可移轉之權利。
2、房屋：成屋、預售屋及其可移轉之權利。
3、成屋：領有使用執照或實施建築管理前建造完成。
4、預售屋：有建造執照尚未完成，而以將來完成建物為交易標的。
5、經紀業：依本條例經營仲介或代銷之公司或行商。
6、仲介業務：從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理。
※代理法拍投標及銀行委託辦理拍賣，均屬之。
7、代銷業務：受起造人或建築業之委託，企劃並代理銷售不動產。
8、加盟經營者：經紀業之一方以契約，約定使用他方發展之服務、營運方式、商標或服務標章等，並受其規範監督。
9、營業處所：經紀業經營仲介、代銷業務之店面、辦公室或非常態固定住所（EX.接待中心）
10、主管機關 中央：內政部
直轄市：地政局
縣：縣政府
（二）經紀業經營之要件
1、積極要件
（1）申請許可：許可後6個月內，完成後3項。
（2）公司或商業登記：經營外國不動產限公司。分設營業所應向縣市政府備查。
（3）加入公會：應加入公會後6個月內開始營業，逾期，廢止許可。得申請展延一次三個月。
（4）營業保證金
2、消極要件（不得申請，許可後可撤銷或廢止）
登記後，公司負責人、董監、經理人或商號負責人、經理人，有消極要件
è限期改善，逾期未改善è廢止
（1）無或限制行為能力
（2）破產未復權
（3）詐欺、背信、侵占、性侵、組織犯罪，受一年以上有期徒刑確定，執行完未滿3年。例外：緩刑。
（4）感訓處分確定，執行完未滿3年。
（5）曾經營經紀業遭撤銷或廢止，未滿5年。
（6）§29停營業處分中（營業保證金不足）
（7）§31停止執行業務處分中或廢止證書未滿5年。
（三）經紀人員之管理
1、種類
（1）經紀人：執行仲介或代銷業務。
（2）經紀營業員：協助經紀人執行仲介或代銷業務。
2、設置
（1）經紀業不得僱用未具資格者從事仲介或代銷業務。==>6~30萬
（2）設立之營業處所至少應置經紀人一人。經紀營業員逾20名，應增設經紀人一人。==>6~30萬
（3）非常態營業處所，銷售額達6億，應設專業經紀人一人。
（4）經紀人到職15日內，造冊陳報主管機關備查。異動亦同。==>3~15萬
3、經紀人資格
（1）積極要件
經紀人考試及格、領有證書（向戶籍所在縣市政府領取）。
一年以上經紀營業員經驗：有經驗始得請領證書、以所得扣繳資料證明。
經紀人證照更新制度：證書有效期限為4年。4年內完成專業訓練30小時，始能換證（4年屆滿前6個月內申請）。
（2）消極要件
無或限制行為能力
破產未復權
詐欺、背信、侵占、性侵、組織犯罪，受一年以上有期徒刑確定，執行完未滿3年。例外：緩刑。
感訓處分確定，執行完未滿3年。
§31停業處分中或廢止證書未滿5年。
4、經紀營業員資格
（1）積極要件
經紀人考試及格或經紀營業員訓練合格，向公會登錄、領有證明。
30小時訓練證明，四年期滿，20小時訓練，重新登錄。
（2）消極要件
無或限制行為能力
破產未復權
詐欺、背信、侵占、性侵、組織犯罪，受一年以上有期徒刑確定，執行完未滿3年。例外：緩刑。
感訓處分確定，執行完未滿3年。
§31停業處分中或廢止證書未滿5年。
5、外國人特別規定
（1）考試或訓練及格。
（2）經許可（向居留地縣市政府主管機關聲請）並遵守法令。
（3）使用中文。
（四）營業保證金
1、性質
（1）各自繳存、分別動支、各自補足，無風險分擔之保險性質。
（2）公會保管，代為賠償。
（3）基金獨立，與經紀業、人員財產分離。
2、繳存時機：登記後繳存，賠償後補足。
3、數額（最多不超過1000萬）
（1）5間營業所以下：每間25萬。
超過5間：增加部分，1間10萬。
1間經紀人超過5人：多一人，增3萬。
（2）超過500萬時，超過部分得以金融機構保證函擔保。
4、處罰：未繳存或補足，停業處分至補足為止。停業達1年，應廢止許可。
5、動支：受害人取得執行名義、仲裁成立或基金管理委員會（經紀業人數不得逾2/5）決議支付。賠償後通知經紀業於1個月內補足。
6、退還
（1）原因：公司解散、商號歇業或變更營業項目登記。
（2）期限：核准註銷營業滿1年後，2年內。
（3）範圍：僅本金，不含孳息。==>孳息用於健全不動產經紀制度。
（4）檢附文件：公司解散、商號歇業或營業項目變更登記證明文件
==>申請註銷，取得核准註銷證明文件
==>申請退還
（五）義務
※施行細則§22營業處所明顯處揭示：
1、經紀業許可文件。
2、同業公會會員證書。
3、不動產經紀人證書。
4、報酬標準及收取方式（代銷業不適用）。
5、加盟經營者。
=======================================================================
1、揭示證照：相關證照、許可文件及經紀人證書揭示於營業處所明顯處。
==>限期未改正，3~15萬
2、不得賺取價差或其他報酬==>6~30萬、人員6月~3年停止執行業務
（1）若收取實際交易價格與委託銷售價格之差額及其他報酬，應加計利息加倍返還。
（2）報酬標準及收取方式，應揭示於營業處所明顯處。
（3）買賣：成交金額6％以內
租賃：一個半月租金以內
3、廣告銷售真實==>6~30萬
簽約後，方能廣告及銷售。廣告不實，應負損賠責任。
4、經紀人簽章==>6~30萬、申誡
（1）不動產出租、出售委託契約書。（代銷業者不適用）
（2）不動產承租、承購要約書。（代銷業者不適用）
（3）定金收據。
（4）不動產廣告稿。
（5）不動產說明書
（6）不動產租賃、買賣契約書。
5、製作不動產說明書==>申誡
（1）不動產說明書應經委託人簽章，並用來向交易相對人解說。
（2）簽約時，不動產說明書應交相對人簽章，視為契約一部分。
6、申報登錄成交資訊==> 3~15萬
（1）仲介：所有權移轉登記及租約簽訂後30日內，向主管機關申報成交資訊。
（2）代銷：代銷期滿或終止30日內，向主管機關申報登錄成交資訊
（3）上開資訊，排除個人資料，區段化、去識別化後，提供查詢（即實價登錄）。
7、專任：專任一經紀業（不得為自己或他經紀業）。==>申誡
例外：所屬經紀業同意。
8、雙方委託：雙方書面同意，始得接受雙方委託，且 ==> 3~15萬
（1）公平提供雙方類似交易價格。
（2）公平提供雙方契約內容說明。
（3）提供買受人、承租人不動產必要資訊。
（4）告知買受人、承租人依專業知識應查知之不動產瑕疵。
（5）協助買受人、承租人對不動產進行檢查。
（6）其他中央主管機關規保護當事人之規定。
9、保密==>申戒
10、損害賠償
（1）可歸責於經紀業不能履行委託契約è經紀業負損賠之責。
（2）經紀人員故意過失è經紀業與經紀人員連帶賠償。
11、遵守經紀業倫理規範==>6~30萬
12、不得拒絕檢查==>限期未改正，3~15萬
（六）獎勵規定
1、增進交易安全公平，促進經紀業健全發展。
2、維護消費者權益。
3、法規研究或建議有重大貢獻。
4、其他
（七）懲罰規定
1、非經紀業而經營
（1）禁止營業＋負責人或行為人10~30萬元罰鍰。
（2）繼續違反：1年以下徒刑、拘役或科或併科10~30萬元罰金。
2、自行停業連續6個月：廢止許可。例外：依法辦理停業登記。
3、人員受申誡三次，另予6月~3年停業。累計停業達5年，廢止證書。
※
1、罰3~15萬：揭示證照、實價登錄、雙方委託、拒絕檢查、造具經紀人名冊。
2、罰6~30萬：賺取價差、不實廣告、經紀人簽章、倫理規範、僱用未具資格人員、經紀人
不足。
3、申誡：經紀人簽章、不動產說明書、專任一經紀業、保密。
二、不動產說明書及契約書
（一）不動產說明書
1、應記載事項
（1）素地
使用管制內容
a.使用分區、使用地類別。
b.法定建蔽率、容積率。
c.開發方式限制：如禁建地區。
d.得否興建農舍。
e.屬土地開發者：山坡地、水土保持區、河川區、排水設施、特別景觀區、生態保護區、
史蹟保存區、水源水質水量保護區、土壤或地下水污染場址。
半徑300公尺內之重要設施：EX.垃圾場、墳墓、學校等
有無基礎公共設施：水電瓦斯排水。
（2）成屋
未登記之增建、加建。
有無夾層，其面積及合法性。
住戶規約、分管協議及其他使用限制。
有無混凝土中有氯離子含量及輻射檢測。
產權持有期間是否曾發生非自然死亡。
建物型態：
a.一般建物：指無共有部分（包括獨棟、連棟、雙併）
b.區分所有建物：公寓（5層以下無電梯）、華廈（10層以下有電梯）、住宅或複合型大
樓（11層以上有電梯）、套房（一房、一廳、一衛）、透天厝、店面、
辦公商業大樓。
（3）預售屋
本戶建物總面積（含主建物、附屬建物及共有部分面積）。
主建物占本戶總面積之比率（即公設比）。
停車位：若位於共有部分且無獨立權狀，應敘明面積及權利計算方式。
共有部分項目、總面積及分配比率。
基地是否屬於工業區或不得作為住宅使用之商業區。
是有無容積移轉或開放空間或其他獎勵容積。
否屬山坡地。
最近5年內，半徑300公尺有無淹水紀錄。
2、不得記載事項
（1）本說明書僅供參考。
（2）應繳回。
（3）受益面積、銷售面積、使用面積等所有權面積以外類似名詞。
（4）預售屋夾層面積。
（5）以其他契約文書代替不動產說明書。
（6）房價有上漲可能。
（二）不動產委託銷售定型化契約
1、應記載事項
（1）審約期間：不得少於3日。違反，定型化條款不構成契約內容，但消費者得主張構成。
（2）服務報酬：不得超過6％。未記載時，不得收取報酬。
（3）銷售所做之活動及支出，均由受託人負責，不得請求補貼費用。
（4）要約書及定金，應於24小時內送交委託人。
（5）沒收買方定金作為服務費用之比例（不得逾50％或約定報酬），未記載時，不得收取。
（6）成交時，另簽不動產買賣契約書，並約定指定地政士，未約定，由委託人指定。
（7）提供公司商號3個月內成交行情。
（8）委託銷售價格：未記載時è契約無效。
2、不得記載事項
（1）本契約僅供參考。
（2）應繳回。
（3）受益面積、銷售面積、使用面積等所有權面積以外類似名詞。
（4）違反強制或禁止規定。
（5）報酬超過規定（6％）。
（三）要約書（買方要約）
1、應記載事項
（1）審約期間：不得少於3日。
（2）要約撤回之拘束及撤回權相關規定。
2、不得記載事項：契約成立前，受託人得向消費者收取斡旋金、訂金或其他名目費用。
=======================================================================
※要約書
1、性質：買方就買賣本約之預約要約。==>賣方承諾後即成立預約。
2、要約之撤回（應記載事項）
（1）要約期限內有撤回權。但賣方已承諾並到達買方不在此限。
（2）到達方式：存證信函、書面親自或賣方指定公司商號地址。
3、實務上多約定違約賠償總價3％違約金。==>訴訟上常酌減。
4、縱為定型化契約，但適用者為買賣雙方，而非企業經營者，故無消保法定型化契約條款無效之適用。
要約書爭議，可參台中地院105訴108
※斡旋金
1、買方提出部分價金，交由仲介公司作為協調之擔保，以示其購買意願。依一般民間交易習慣，斡旋金為「請求中間人代為奔走協調所需之費用」，且以達成買方要求之任務為必要條件，否則斡旋金必須退還。當買賣雙方達成價格上之共識時，斡旋金即轉變成買賣價金之一部分，接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。
2、成交時：斡旋金轉為定金。「買方違約賣方沒收定金、賣方違約應加倍返還買方定金」方式處置。
3、未成交時：無息退還。
4、應該也可比照要約書於賣方承諾前撤回。
（四）預售屋買賣
1、應記載事項
（1）審約期間：至少5日。
（2）廣告真實，為契約一部分。
（3）面積誤差之找補：不足應全部找補，超過買方找補以2％為限。超過3％買方得解約。
（4）契約總價：包括
土地價款
房屋價款 專有部分 主建物部分
附屬建物部分（除陽台外，其餘不得計價）
共有部分
車位價款
（5）履約保證（共5種）
內政部同意之履約保證方式：即不動產開發信託。建商將土地及興建資金信託給金融機
構或信託業者。工程費由受託機構依照工程進度照實支
付，專款專用。
其他替代性履約保證方式
a.價金返還保證：金融機構負返還保證。
b.價金信託：價金交金融機構信託，受益人為賣方，但無法交屋時，受益權歸買方。
c.同業連帶擔保：請求該同業公司續建。
d.公會連帶擔保：請求該公會續建。
（6）驗收時，水電、瓦斯應達接通狀態，不得另外收費。
（7）保固：結構15年，固定建材設備1年。
2、不得記載事項
（1）「廣告」僅供參考。
（2）應繳回。
（3）受益面積、銷售面積、使用面積等所有權面積以外類似名詞。
（4）違反強制或禁止規定。
（5）超過20％利息。
（6）附屬建物除陽台以外部分計價。
（7）夾層面積。
（五）成屋買賣
1、應記載事項：審約期間：至少5日。
2、不得記載事項
（1）「廣告」僅供參考。
（2）應繳回。
（3）受益面積、銷售面積、使用面積等所有權面積以外類似名詞。
（4）違反強制或禁止規定。
（5）超過20％利息。
（6）交屋後免除民法瑕疵擔保責任。
（7）約定拋棄審約期間
（六）房屋租賃
1、應記載事項：審約期間：至少3日。
2、不得記載事項
（1）「廣告」僅供參考。
（2）應繳回。
（3）違反強制或禁止規定。
（4）禁止申報租賃支出。
（5）禁止遷入戶籍。
（6）增加稅賦由承租人負擔。
（7）約定拋棄審約期間。
（8）故意不告知瑕疵，約定排除瑕疵擔保。
※不得記載共同事項：1、參考。
2、繳回。
3、違反強行禁止規定（說明書無）。
4、所有權面積以外類似名詞（租賃無）。
5、拋棄審約期間：僅停車位、成屋、租屋有。
※不得記載個別事項
1、說明書：夾層、上漲、替代。
2、委託：逾6％報酬。
3、預售：陽台計價、逾20％利息、夾層。
4、停車位：逾20％利息、審約
4、成屋：逾20％利息、瑕疵、審約。
5、租屋：戶籍、稅賦、支出、瑕疵、審約。
三、消費者保護法
（一）前言
1、消費者：以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。
2、企業經營者：以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。
3、消費關係（爭議）：消費者與企業經營者就商品或服務所發生之法律關係（爭議）。
4、商品：交易客體之動產或不動產。包括最終產品、半成品、原料或零組件。
5、主管機關 中央：目的事業主管機關，即行政院底下之各部會局處署。
地方：縣市政府。
（二）企業經營者之商品責任
1、主體
（1）消費者：依消費（不再用於生產所為之最終消費）目的而為交易、使用商品或接受服務之人。
（2）第三人 實務、早學：企業經營者可預見因商品或服務不具安全性而受傷害之人。Ex.小孩接近操作中農具而受傷è非第三人。
近學：消費者以外之被害人。（貫徹無過失危險責任立法意旨）
（3）企業經營者：以設計、生產、製造、經銷商品或提供服務為營業（不限營利）者。
製造商（§7Ⅲ）：連帶無過失責任（但證明無過失時，得減輕賠償責任）。
經銷商 改裝、分裝 ：等同製造商（§8Ⅱ）
未改裝、分裝：推定「因果關係」、「過失」（§8Ⅰ）。
進口商：等同製造商（§9）。避免須打跨國訴訟，求償困難。
出租人、出借人：學者主張類推§8Ⅰ、§9。
2、商品或服務有欠缺
（1）不符合其流通進入市場時科技或專業水準可合理期待之安全性（企業負舉證之責）。
（2）未於明顯處為警告或緊急處理方法。
※ 欠缺（客觀）：不具消費者期待之安全性。
瑕疵（主觀）：不具當事人間約定之品質或效用。
3、回收商品
（1）商品或服務有欠缺時，企業經營者應即回收商品或中止服務。
（2）縣市政府認商品或服務有欠缺之虞時，應命限期改善，必要時得命回收、中止。
（三）定型化契約
以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂定之契約。（消保法§2）
1、定型化契約條款之認定
（1）單方制定契約條款內容。
（2）對象為不特定多數人。
（3）相對人無磋商餘地。
（4）使用人為企業經營者。
※定型化契約條款：企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用所預先擬定之條款（不限書面）
個別磋商條款：當事人個別磋商合意之條款。
è兩相牴觸，定型化契約條款部分無效。
2、定型化契約條款之訂入契約
（1）提請相對人注意：明示其內容
（2）相對人有適當機會及充分時間瞭解條款內容
適當機會：異常條款、因字體印刷致難以注意è不構成契約內容。
充分時間：30日以內。預售屋、成屋：至少5日；房介委託：至少3日
3、定型化契約條款之解釋
（1）客觀解釋原則：一般人所能了解。
（2）限制解釋原則：排除任意規定或免責條款，嚴格限制其適用範圍。
（3）不明確條款解釋原則：有疑義作有利於消費者之解釋。
（4）個別磋商條款效力優先原則：定型化契約條款（企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用所預先擬定之條款，不限書面）與個別磋商條款（當事人個別磋商合意之條款）兩相牴觸時，定型化契約條款牴觸部分無效。
（5）統一解釋原則：定型化契約條款之解釋屬法律問題，得上三審。
4、定型化契約條款之內容控制（消保法§12）è（相對）無效
（1）違反誠信原則
（2）對消費者顯失公平
違反平等互惠原則
違反任意規定。
妨礙契約目的之達成：限制主權利或主義務致契約目的難以達成。
ex.排除物之瑕疵擔保。
（3）違反應記載記項（未記載時，仍視為契約內容）及不得記載事項（原則上該條款無效。
※重要定型化契約實務見解
1、最高法院89台上1460（天龍三溫暖泊車失竊案）
（1）當事人間成立寄託關係。
（2）號碼牌記載「遺失車輛概不負責」，依§609及消保法§12Ⅰè無效。
（3）請求權基礎：§607
營業所雖在8樓，但泊車處設有服務人員，亦屬營業場所。
汽車應屬通常物品，縱屬貴重物品，因其一望即知，亦屬已報明。
2、最高法院91台上1577（友友飯店泊車失竊案）
停車服務費隱藏於其他消費價格中è提供服務包括投宿及車輛保管，且有對價è定型化契約記載「只供停車，不負保管責任」è消保法§12Ⅰ無效。
（四）特種交易
1、通訊交易：以廣播、電視、電話、網路等方法，消費者未能檢視商品或服務下，與企業經營者訂立契約。
（1）書面告知義務（§18）
迅速有效聯絡之通訊資料。
商品或服務之內容、對價、付款日期方式、交付日期方式。
§19法定解除權。
排除§19法定解除權。
申訴方式。
其他公告事項。
（2）法定解除權（§19）
7日猶豫期間，退回商品或書面解約（交運或發出在7日內即可），無須說明理由或負擔費用。合理例外，由行政院定之。
未書面告知法定解除權，7日自提供之次日起算。但逾4個月消滅。
解約後15日內取回商品，及退費。
2、訪問交易：未經要約而與消費者在其住居所、工作場所、公期場所等訂立契約。
（1）書面告知義務
（2）法定解除權（§19）
3、現物要約：未經要約而郵寄或投遞商品之行為。
（1）消費者不負保管義務。
（2）視為拋棄商品：無法通知、限期取回而未取、寄後1個月未承諾而不取回。
（3）求償寄還及處理費用。
4、分期付款買賣：買賣契約約定，支付頭期款，餘款分期支付，而收受頭期款時，交付標的物。==>預售屋不是。
（1）契約應以書面。
（2）契約應載明
頭期款、各期價款、附加費用與現金交易之差額。
==>未記載，就現金交易以外價款，不負給付義務。
利率。==>未記載，利率為現金交易價格×5％。
（五）消費資訊
1、廣告
（1）確保廣告真實，不得記載僅供參考免責。
（2）誇大不實，主管機管得命企業證明。
（3）媒體明知或可得而知不實，應負連帶賠償責任。
2、標示說明
（1）標示說明義務。
（2）輸入商品應附中文說明書。
3、品質保證
（1）保證品質時，應主動提出書面保證書。
（2）未提出書面時，仍應就口頭保證負責。
4、包裝：必要但不得誇張或過大。
（六）行政監督及消費爭議處理
1、行政監督：縣市政府調查。==>例外：中央主管機關認為必要時。
（1）調查方式：查詢、通知陳述意見、提出資料、至有關場所調查、抽樣檢驗。
可為證據之物，得聲請檢察官扣押。
（2）措施
侵害消費者生命、身體、健康、財產或之虞==>限期改善、回收、銷燬。
必要時，停止製造、服務。
重大損害或之虞，而情況危急時，於大眾媒體公告企業名稱、地址、商品、服務。
（3）機關
行政院、縣市政府應設消保官。
縣市政府應設消費者服務中心，並得設分中心。
2、申訴
（1）得向企業、消保團體、消費者服務中心、分中心申訴。
（2）向企業申訴==>15日內妥適處理，無==>向消保官申訴。
（3）申訴未獲妥適處理。==>向消費爭議調解委員會申請調解。
3、調解：得不公開，應保密。
（1）一般消費爭議：調解不能合意，但已甚接近，可由參與委員會過半同意，提出解決方案。10日內不異議，視為調解成立。
（2）小額消費爭議：一方不到場，同上。
（3）調解書之作成及效力：準用鄉鎮市調解條例。
4、消費訴訟
（1）得由消費關係發生地管轄，高院以下得設專庭，企業敗訴時，得宣告減免擔保之假執行。
（2）消保團體提消費訴訟要件：
許可設立兩年以上
置有消費者保護專門人員。
申請行政院評定優良。
委請律師代理：律師得請求預付費用。
（3）消費者團體訴訟（§50）：消保團體對同一事件，致多消費者受害，得受讓20人以上請求權後，以自己名義，提起訴訟。
言詞辯論終結前，得終止讓與，並通知法院。因此未達20人，不影響訴訟實施權。但終止部分應為無理由駁回。
讓與請求權，包括民§194、§195之非財產上損害。
時效分別計算。
勝訴後，扣除訴訟費用、律師費，交付消費者，不得請求報酬。
請求超過60萬部分，免徵裁判費。
|
訴訟性質 |
非訴訟擔當說（實務） |
任意訴訟擔當說 |
|
訴訟標的 |
消保團體對被告之請求權 |
消費者對被告之請求權 |
|
「受讓20人以上消費者損賠請求權」 |
實體權利之債權讓與。 批：無法解釋未何須20人以上方可起訴。 |
僅授予訴訟實施權，20人以上為訴訟擔當之要件，未具備è當事人不適格。 批：與法條用語不同。 |
|
「終止讓與損賠請求權」 |
終止讓與債權。 批：債權讓與後無法終止 |
撤回訴訟實施權 批：與法條用語不同。 |
|
消費者之地位 |
與訴訟無關之第三人。若另訴，因實體權利已讓與，應無理由敗訴駁回。 |
實質當事人。若另訴，當事人不適格，裁定或訴訟判決駁回。 |
（4）不作為訴訟：企業重大違反消保法保護消費者之行為，消保團體（委任律師）或消保官，得訴請法院停止或禁止之（免徵裁判費）。
（5）消費者集體訴訟（即民訴§41選定當事人）
法院徵求原被選定人同意。
公告曉示至少10日：法院牌示處及新聞紙，費用由國庫墊付。
其他被害人併案請求：其書狀繕本送達兩造。
視為已選定當事人。
（6）懲罰性賠償
故意：5倍以下。
重大過失：3倍以下。
過失：1倍以下。
（七）罰則
1、違反標示說明、書面保證及包裝義務，經通知改正而逾期不改正==>2~20萬。
2、定型化契約違反應記載或不得記載事項，
（1）經限期改而不改正：3~30萬。
（2）再令限期改而不改正：5~50萬，並得按次處罰。
3、規避、妨礙、拒絕主管機關調查：3~30萬，並得按次處罰。
4、違反主管機關限期改善、回收、銷燬、停止製造等命令：6~150萬，並得按次處罰。
5、重大損害公告媒體之情形：15~150萬。停止營業，協助消保團體起訴。
四、公平交易法
（一）前言
1、規範對象：事業
（1）公司：以營利為目的，依公司法組織、設立、登記之社團法人。
（2）獨資或合夥之工商行號。
（3）其他提供商品或服務從事交易之人或團體：EX.農會、合作社。
（4）事業所組成之同業公會或促進成員利益之團體，視為事業。
2、主管機關：公平交易委員會
（1）調查權
通知當事人及關係人到場陳述意見。
通知提出帳冊等資料。
至事務所、營業所調查。
扣留可為證據之物。
受調查者，無正當理由，不得拒絕。例外：未出示執行公務之證明文件。
（2）事業承諾限期改善，主管機關得中止調查。
3、特殊規定
（1）依智財法行使權利之正當行為，不適用公平法。
（2）不服公平會處分，直接行政訴訟，無庸訴願。
（二）獨占行為
1、獨占意義：事業在相關市場上無競爭狀態或具壓倒性地位。
二以上事業，實際上不為價格之競爭，而全體對外具前項情形，視為獨占。
2、獨占事業之認定
（1）一事業於相關市場占有率達1/2。
（2）2事業全體達2/3。
（3）3事業全體達3/4。
例外：個別事業未達1/10或上一會計年度事業總銷售額未達20億
è雖有例情形，但仍可由主管機關認定為獨占事業。
3、禁止行為（§9）
（1）以不公平方法，直接或間接阻礙他事業參與競爭。
EX.阻斷其上游供貨或下游通路。
（2）對商品價格或服務報酬，為不當決定、維持或變更。
EX.拉高價格或削減價格。
（3）無正當理由，使交易相對人給予特別優惠。
EX.獨買廠商要求大幅折扣。
（4）其他濫用市場地位之行為。
（三）結合行為
1、結合意義
（1）與他事業合併
（2）持有他事業股份或出資額，達1/3（從屬事業持有部分，應併計）。
（3）受讓或承租他事業全部或主要營業或財產。
（4）經常共同經營或受託經營。
（5）直接或間接控制他事業業務經營或人事任免。
2、結合行為應事先申報
（1）結合後市占率達1/3。
（2）參與結合之一事業，市占率達1/4。
（3）參與結合事業，上一會計年度銷售金額，超過主管機關公告金額。
例外：
（1）本已持有他事業50％以上。
（2）同一事業持有50％以上之事業間結合。
（3）讓與營業財產予其獨自新設之他事業。
（4）收回股東股份後，達1/3
（5）單一事業轉投資百分百之公司
（6）其他主管機關公告類型。
3、審理決定
（1）審理期間：30日，得延長60日。未決定，事業得逕予結合。
（2）准予結合：整體經濟利益大於限制競爭之不利益。
（3）得附加條件或負擔。
（四）聯合行為（§15）
1、意義：具有競爭關係之同一產銷階段事業，以契約、協議或其他方式合意，並共同決定商品或服務之價格、數量、技術、產品、設備、交易對象、交易地區或其他相互約束事業活動之行為，足以影響生產、商品交易或服務供需之市場功能。
同業公會決議，亦屬之。è公會、代表人、成員，均可處罰。
2、要件
（1）主體：具有競爭關係之同一產銷階段事業
（2）方法：契約、協議或其他方式合意。
（3）內容：共同決定商品或服務之價格、數量、技術、產品、設備、交易對象、交易地區。
（4）目的：相互約束事業活動。
（5）結果：足以影響、商品交易或服務供需之市場功能。
3、例外得申請主管機關許可
（1）例外情形
標準化：為增進效率，統一格式。
研究開發
專業化
輸出：專就國外市場競爭。
輸入：就國外商品服務之輸入。
不景氣
中小企業
其他
（2）接受申請後，3個月內決定，得延長1次。
（3）許可應附期限，最長5年，得申請延展，每次5年。
（4）得附加條件或負擔。
（5）上開許可內容均應主動公開。
4、反托拉斯基金
（1）來源：提撥罰鍰30％、孳息、預算、其他。
（2）用途：可做為檢舉聯合行為獎金。
（五）不公平競爭
1、限制轉售價格（§19）
（1）包括上下限價格限制。
（2）代銷不屬之。EX.預售屋代銷底價。
（3）單純建議售價，不屬之。
（4）例外：有正當理由。
2、有限制競爭之虞（§20）
（1）斷絕他事業供給、購買。
（2）無正當理由給予差別待遇。EX.中油給不同航空公司不同油價。
（3）低價利誘
（4）迫使參與限制競爭：EX.威脅利誘不為價格競爭。
（5）不當限制事業相對人事業活動：EX.要求搭售、獨家交易、地域顧客使用限制。
3、不實廣告與標示（§21）
（1）在商品、廣告或以其他使公眾得知之方法，對與商品相關足以影響交易決價之事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。
（2）事業：對不實商品或服務，不得販賣、運送、輸入、輸出。
（3）廣告代理商：明知或可得而知，仍製作設計，與廣告主負連帶損賠。
（4）廣告媒體業：明知或可得而知，仍傳播刊載，與廣告主負連帶損賠。
（5）廣告薦證者：明知或可得而知，仍為薦證，與廣告主負連帶損賠。
非知名公眾人物、專業人士或機構，十倍報酬內。
1、公平法（§21）：事業、代理商、媒體業、薦證者。
2、消保法
（1）企業：應確保廣告真實，契約成立後，確實履行。
（2）媒體：明知或可得而知不實，負連帶損賠。
3、經紀條例
（1）簽約後方得廣告。
（2）確保真實，並註明經紀業名稱。不實，應負損害賠償責任。
======================================================================
4、仿冒行為（§22）
（1）包括商品、營業或服務之仿冒。
（2）排除：慣用名稱、善意使用自己姓名、著名前善意使用。
5、不當提供贈品或贈獎（§23）
6、損害他人營業信譽（§24）：基於競爭目的，陳述或散布不實情事，足以損害他人營業信譽。
7、其他欺罔或顯失公平行為（§25）
EX.房仲如提出斡旋金要求，應同時告知可採用內政部所擬定之要約書。
（六）損害賠償
1、除去侵害請求權
2、防止侵害請求權
3、損害賠償請求權：如為故意，最高可請求三倍損賠。
侵害人受有利益，得請求以利益計算損賠。
4、消滅時效：知有行為及賠償義務人時起2年，或行為時起，10年。
5、可請求由侵害人負擔費用，將判決書登報。
（七）罰則
1、獨占、聯合：限期改正，並處10萬~5000萬。情節重大時，上一會計年度銷售金額10％。
==>未改正：20萬~1億。行為人處3年以下＋1億。
2、限制轉售、限制競爭：限期改正，並處10萬~5000萬。
==>未改正：20萬~1億。行為人處2年以下＋5000萬。
3、結合：禁止處分（停止營業部分，以6個月為限）＋20萬~5000萬。
其申報虛偽不實：禁止處分＋10萬~100萬。
4、不實廣告標示、不當贈品、損害信譽、其他欺罔顯失公平：限期改正＋5萬~2500萬。
==>未改正，10萬~5000萬。
5、拒絕調查：5萬~50萬。再拒絕10萬~100萬。
五、公寓大廈管理條例
（一）前言
1、主關機關 中央：內政部
地方：縣市政府è得設「公寓大廈爭議調處委員會」
2、住戶：區權人、承租人、經區權人同意使者、停車位所有權人。
3、公寓大廈：構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。
4、區分所有：數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。
5、專有部分：公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，為區分所有之標的者。（1）原則：自由使用收益處分。
（2）處分不可分：專有部分不得與其共用部分及基地所有權或地上權，分離移轉或設定負擔。
（3）約定共用部分：專有部分經約定供共同使用者。
（4）專有部分間之共同壁及樓地板或其內管線之維修，由雙方共同負擔。例外可歸責於一方。
6、共用部分：公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。
（1）按應有部分比例，有使用收益之權。
（2）約定專用部分：共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。
（3）不得約定專用
公寓大廈本身所占之地面。
連通數個專有部分之走廊或樓梯、通往室外之通路或門廳、社區內巷道及防火巷弄。
公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂構造。
違反法令使用限制。
其他固有使用方法，屬區分所有權人生活利用上不可或缺。
7、重建
（1）原則全體區權人、基地所有權人、地上權人、典權人同意，例外：
配合都市更新而重建。
嚴重毀損有危害公共安全之虞。
因地震等重大事變，致危害公共安全。
（2）前2、3款事由，經區權會決議重建時，得對不同意者，訴請出讓。受讓人視為同意。
（3）建照之申請，其名義以區權會之決議為之。
（二）義務
1、住戶
（1）依使用執照及規約，使用專有部分及專用部分（§15）。
（2）不得污染社區、占用公共空間（§16）。例外：開放空間及退縮空地，縣市政府核准
得依規約或區權會決議，供營業使用。
防空避難設備，得為原核准範圍之使用。
兼做停車空間者，得依法供公共收費停車。
（3）維護修繕
不得妨害住戶安寧、安全、衛生。
不得拒絕他住戶或管委會進入
使用共用部分，應得管委會同意。
不得破壞主結構。
（4）從事餐飲、瓦斯、電焊或存有易燃物
應投保公共意外責任保險。è催告7日未投保，管委會代為投保，費用由該住戶負擔。
增加他住戶火災險保費，該住戶應補償差額。
（5）外圍使用限制：應依規約或已報備之區權會決議。
例外：有12歲以下兒童或65歲以上老人，外牆開口或陽台得設置，不妨礙逃生且不突出之防墜設施。==>理由消失且不符規約或決議，應回復原狀。
2、起造人
（1）申請建照（領得建照始得銷售）、建物登記
（2）移交公共設備。
（3）共用部分不得讓售特定人。
（4）提列公共基金
（5）召開第一次區權會，成立管委會或推選管理負責人。
在此之前，起造人為管理負責人
3、強制遷離：下列情形，促請改善，三個月仍未改善
è依區權會決議，訴請遷離。
（1）積欠管理費，經強制執行後，再度積欠金額達其不動產總價百分之一。
（2）違反下列事項，經罰鍰後，仍不改善或續犯
對專有部分之利用，妨害建築物正常使用及違反共同利益。
違規變更大廈周圍、外牆、樓頂及防空避難設備。
共用部分使用不符設置目的或通常使用方法。
未依使用執照及規約，使用專有部分及約定專用部分。
占用公共空間
裝修時破壞主結構。
（3）其他違反法令、規約，情節重大。
4、強制出讓
符合強制遷離之情形，如住戶為區權人，得依區權會決議，訴請出讓。判決確定後3個月內未完成移轉登記，得聲請法院拍賣。此時，積欠管理費順位，與第一順位抵押權同。
（三）內部治理
1、規約：增進共同利益，確保良好生活環境，經區權會決議共同遵守事項。
下列事項應以規約載明，始生效力：
（1）約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。
（2）對共用部分及基地使用之特別約定。
（3）禁止飼養動物。
（4）違反義務之處理方式。
（5）財務運作之監督規定。
（6）區權會決議比例之特別約定。
（7）糾紛之協調程序。
2、區權會：為共同事務及權義，召集全體區分所有權人，所舉行之會議。
（1）種類
第一次會議：區分所有權人人數及所有權比例過半數時，起造人應於三個月內召開，成立管委會或推選管理負責人。
定期會議：每年至少一次。
臨時會議：a.重大事故，管委會或負責人請求。
b.1/5（人＋比例）以上書面載明目的理由，請求召開。
（2）召集人
法定召集人：管理負責人、主委或管委會。
互推召集人：無法定召集人時，區分所有權人互推一人。
指定臨時召集人：無法互推，得申請縣市政府主管機關指定。
（3）決議
開會通知
a.會議應於10日前以書面載明內容通知。
b.急迫時得公告。
c.委員選任，不得以臨時動議提出。
表決權計算
a.一區權人有一表決權，數人共有，應推一人行使。
b.一人擁有超過1/5（戶數或比例），超過部分不計入。
c.書面委託配偶、直血、其他區權人或承租人。受託超過1/5部分，亦不計入。
成立（比例均指人數及區分所有權比例）
a.2/3出席＋3/4同意。
b.第二次開會：1/5出席（至少三人）＋過半數同意。è寄給全體，7日內書面反對未過半，即成立。
特殊事項
a.專有共用應得該區權人同意。
b.設置廣告、基地台，應得設置該層區權人同意。
c.變更共有專用之約定。
會議紀錄：主席簽名，15日內送達並公告。
3、管委會
（1）組成
一般委員：連選得連任。
a.決議或規約有規定：1~2年。
b. 無 ：1年。
主任委員（由管理委員互推）、管理負責人、財委、監委：連選得連任一次。
a.會議或規約有規定：1~2年。
b. 無 ：1年。
除決議或規約有限制外，非區權人之住戶亦得被選任。
（2）職務
執行決議。
維護安全及共用部分之維護保管。
費用基金之收支保管。
規約等文件之保管。
住戶違規之制止與協調。
管理服務人之委任監督。
公共安全、消防檢查之申報及改善。
其他。
（3）法律上權義
未登記為法人，亦有當事人能力。訴訟時應告知區權人。
不得違反本法、規約、決議。
利害關係人請求列印文件，不得拒絕。
4、管理服務人：區權會、負責人或管委會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之人員或公司。
（1）管理公司應經中央主管機關許可，辦理公司登記，申領登記證後，始得執業。
（2）管理公司之務務人員不得同時受僱二家以上。
（3）服務人員應領有中央主管機關核發認可證。
5、公共基金
（1）來源
起造人提列：申請使用執照時，應提出繳交公庫之證明。
依決議繳納。è違反，4~20萬。
基金孳息。
其他。
（2）起造人提列標準：領得使用執照1年內，按工程造價比例
1000萬以下：20/1000
1000萬到1億部分：15/1000。
1億到10億部分：5/1000。
超過十億部分：3/1000
（3）管理使用
區權人對基金之權利，隨同轉讓而移轉，不得單獨轉讓、扣押、抵銷或設定負擔。
應設專戶儲存，由負責人或管委會管理。
改組時，應移交收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額。催告7日仍不移交，得報請主管機關或訴請法院移交。
欠繳管理費逾2期或達相當金額，經定期催告仍不給付者，得訴請給付加遲延利息。
應記明：1、經紀業名稱、所在地。
2、營業所名稱、所在地、設立日期（非常態固定住所，改以代銷）
3、經紀人員姓名、ID、證書。
不動產仲介經紀業報酬計收標準規定：不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或
雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。
前述報酬標準為收費之最高上限，並非主管機關規定之固定收費比率，經紀業或經紀人員仍應本於自由市場
公平競爭原則個別訂定明確之收費標準，且不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之行為。
預售停車位不得記載事項：無（6）、（7），增加「約定拋棄審約期間」。
以網路為通訊交易，應提供完整查閱、儲存電子方式之§18資訊。
（1）易於腐敗、保存期短、即將過期。
（2）客製化給付。
（3）報紙、期刊、雜誌。
（4）拆封之影音商品或電腦軟體。
（5）非以有形媒介提供之數位內容（EX.電子書）或一經提供即為完成之線上服務（EX.線上掃毒、轉帳或匯兌），經消費者事前同意。
（6）已拆封之個人衛生用品。
（7）國際航空客運。
（8）已公告定型化契約應記載及不應記載事項，依該規定。
保證書應載明：1、商品或服務名稱、種類、數量、製造號碼或批號。
2、保證內容。
3、保證期間及起算方法。
4、製造商、經銷商名稱地址。
5、交易日期。
縣市政府設置，委員7~21名，主席為消保官。
法人為限，以保護消費者權益，推行消費者教育為宗旨。
損害生命、身體、健康、財產或之虞。
事業就一定商品或服務，從事競爭之區域或範圍。
行為人處2年以下＋5000萬，法人併科。告訴乃論。
區分所有權之繼受人，得請求閱覽影印，並繼受規約所定一切權利義務。
規約、基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳基金、負擔費用、會議紀錄。
留言列表
我這樣陪孩子長大 (2)
