公證租約點交卻被駁回？

房東一定要看，專業律師教你怎麼做！

影片連結  https://youtu.be/T58CFdYXY5w

案例事實：甲將房屋出租給乙，租期一年，並聽從律師建議，辦理租約公證。

結果乙付完押金及第一期租金後，就再也沒有付任何一毛錢。

甲心想，幸好有辦理租約公證，於是拿著租約跟法院聲請點交，想不到繳了費用8000元後，卻遭法院裁定駁回。

剛剛提到的這個案例，是小雄律師在法院執行處多年工作經驗，經常會處理到的情形。

一般房東去辦理租約公證，都是希望在房客賴著不走時，可以跳過訴訟程序，直接向法院請求點交。

然而卻經常會發生前面案例所說的情形，直接遭到法院裁定駁回。

會發生這種情形的最主要原因就在於，所謂公證書可以逕向法院聲請強制執行，僅限於租期屆滿的情形。

再講一次，僅限租期屆滿的情況。

換句話說，房客積欠租金，而提前終止租約的情情，並不在法條允許點交的範圍之內。

為什麼法條會這樣的規定？

理由在於，租期屆至十分明確，不會有爭議。

但房客不付租金，卻有可能有各種原因。

例如房東就房屋漏水部分未修繕，所以房客拒付租金。

因此在積欠租金而解約的情形況，還是需要透過一個訴訟程序，才能夠認定。

而一個訴訟程序，加上催告期間，恐怕就是6個月以上的時間，更別說還會增加許多費用。

其實面對案例事實的這種情況，還是有一些變通的方式可以處理。

在說怎麼處理前，先讓小雄律師我工商一下。

凡是有案例事實所講的情形，都歡迎你們來找小雄律師辦理點交。

一般住家的點交，都是單一價格，保證比打官司便宜許多，而且4個月內，如果沒有取回房屋，我會無條件退費。

雖然這是我的專業，但我在這裡還是很願意跟大家說明，一種進階的變通的處理方式。

公證過的租約，有四個部分可以聲請強制執行，分別是

租金、押金、違約金，以及租期屆至的返還房屋。

其中本件的情形，因為租期還沒屆至，所以無法直接請求遷讓房屋，但身為房東，還是可以主張積欠租金部分。

所以就房客所積欠的租金，仍然能跳過訴訟程序，直接聲請強制執行。

問題是，租金是跟房客要錢，跟請房客搬出去是兩回事，要怎麼做才能達到取回房屋的目的呢？

房客會一承租，就欠繳租金，通常是兩種情形，一種是房客跑路，另一種則是職業房客，故意不繳房租，能拖多久，就當賺到多久。

而無論是上面那一種情形，你都有機會透過執行積欠租金，來達到令他搬遷的目的。

房客跑路的情形，你可以用對方積欠租金，來聲請執行房屋裡頭的動產，而此時法院會派人會同你，到屋內查封動產。

此時你就可以請鎖匠打開大門，而不會因為自己擅自闖入，而觸犯侵入住宅罪。

若屋內已無遺留物品，你便可以請法院筆錄載明現況，然後撤回執行，自行占有房屋。

若房客留有遺留物，你則可以當場指封有價值之物，法院之後會定期拍賣，時間大約是一個月後。

這時，你只要花幾千元將遺留物買下，同樣可以迅速取回房屋。

至於，對方若是職業房客的情形，變數比較大，但一樣有機會藉此讓他自行搬遷。

請問如果你家沒有電視、冰箱、冷氣，你還會想住下去嗎？

所以，只要你將上開家電查封拍賣，對方通常也只能乖乖搬離。

而且，現場查封時，法院人員通常也會幫忙勸說，很有可能還沒拍賣前，對方就會自動搬遷。

這時我給大家的建議是，如果對方願意主動搬遷，就別執著查封拍賣動產，來討回積欠租金。

因為實務上動產拍賣的價格，非常低，而且你想想看，一個專門作職業房客的人，他所擁有的家電家俱，是會有多值錢。

早一天收回房屋，就可以早一天出租，才是減少損失的最好方法。