小雄律師

第一集    法拍由來

    一般人往往以為學習法律，就是死記條文，然而法律人真正在研究法律，都是先瞭解它背後的立法目的及原理。因為有了這些上位觀念，許多條文為何如此規定，你就無庸特別去記憶，你也更能在法規模糊的地帶，選擇正確合理的解釋。因此這本法拍教科書，在告訴大家如何投入法拍市場前，會先讓各位先瞭解，法拍究竟是從何而來。

    法拍是俗稱，它在法律上的用語是執行標的，國家強制執行變賣財產下的標的。

    什麼又是強制執行？

    國家做了一個判斷上的宣示後，人民或許不會乖乖自動履行，這時就需要國家動用強制力，強迫人民履行。在金錢債務方面，強制執行程序會將債務人有價值的財產，經由拍賣制度，變賣為金錢，來清償債務。這個金錢債務的產生，如果是來自民事事件，例如經法院判決要賠償，歸地方法院民事執行處辦理，是最大宗的法拍來源。我們後面介紹的法拍，原則上都是針對法院部分。如果是來自行政事件，例如欠繳罰單，歸行政執行署辦理。如果是來自刑事案件，例如詐騙集團用騙來的錢買超跑，歸地檢署辦理，

    知道這個由來要做什麼？跟我要買法拍標的有關嗎？

當然有關。有上面這些背景知識後，你就會知道，法拍制度並不是為了讓民眾可以撿便宜而創設，而是為了要清償債務。所以債權人與債務人才是整個制度的核心主體，投標人不過是參與其中的利害關係人罷了。

    也因此整個制度的保護重心，會落在債權人與債務人身上，投標人受到的保障，就會比較不足，風險也相對比較高。整部強制執行法中，有一個條文最能彰顯這個特性。而這個條文，也是法拍屋便宜的最主要原因。

強制執行法第69條規定：「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權。」

    什麼叫「物之瑕疵擔保請求權」？

    就是賣家要擔保物品的價值、效用及品質。

    簡單的說，買來的東西不可以有故障，如果有，賣家要負責，買家可以要求賠償、換新品，甚至要求退貨。

    而強制執行法特別規定，買受人沒有這個請求權，就表示你買到的東西，就算有故障，甚至亳無價值，也不能反悔不買或要求退費。

    為什麼法律要這麼規定呢？

    這就是我前面特別介紹法拍由來的目的。因為債權人與債務人才是核心，投標人只是附帶，所以債權人希望可以趕快分到錢，如果這時還要負物之瑕疵擔保，那豈非還要保固好幾年？萬一錢已經分給債權人，法院又如何能夠把錢要回來賠償呢？

    難道說買法拍就亳無保障嗎？

    剛才說法拍不負物之瑕疵擔保，但在法律上買受人還有另外一種權利可以主張，叫「權利瑕疵擔保」。

    何謂「權利瑕疵擔保」？就是賣家要擔保權利存在及權利無缺。

    簡單的說，要賣東西至少東西要在，不可以要賣一台車，結果根本沒有這台車。或是賣了車，給果卻是贓車，真正車主會來要回去。回到法拍屋身上，條文只說不負物之瑕疵擔保，就表示還是要負權利瑕疵擔保。也就是說，如果法院要賣一棟房子，至少要真的有這棟房屋。房子可以壞，可以爛，但不能連房子都沒有。而且還有必須擔保產權清楚，不能賣掉後，結果卻是賣到第三人的房子。

    賣到第三人的房子！？

不要覺得不可能。不動產原則上固然有登記，有權狀，但在台灣，違建非常多，這在法律上叫做「未辦保存登記建物」。雖然通常有稅籍資料作為佐證，但實務上採實質認定，只有原始出資建築人才擁有真正所有權。所以只要真正出資興建者與稅籍登記資料不同，就會有誤賣他人之屋的風險。

    因此你買到法拍屋，如果是整棟違建，便有可能發生，真正權利人跳出來主張，以致於整個買賣是無效。

    所以這法拍的第一課，大家要認識到，投標人只是整個程序中的關係人，不是主體，所以保障低、風險高，沒有物之瑕疵擔保，也因此有利可圖。