土地法概要
一、緒論
（一）土地
1、意義：水陸及天然富源。採最廣義解釋。
2、種類（按不同標準）
（1）公有土地：國有、直轄市、縣市及鄉鎮市土地。
私有土地
（2）都市計畫土地、非都市計畫土地。
（3）依土地法
第一類：建築用地。EX.住宅、墳墓等。
第二類：直接生產用地。EX.農林漁牧礦地、水源地。
第三類：交通水利用地。EX.道路、湖泊等。
第四類：其他。EX.沙漠、雪山。
（二）改良物
1、意義：為提高土地之效用，投施勞力、資本於土地上，而附著於土地之建築物、工事、農作物及其他植物或水利土壤之改良。
2、種類
（1）建築改良物：建築物或工事。
（2）農作改良物：農作物及其他植物與水利土壤之改良。
（三）土地法
1、立法目的及手段
（1）地權平均：避免專占、集中。EX.地權限制、照價收買。
（2）地籍健全：詳實記載。EX.地籍測量、土地登記。
（3）地價正確：促使照價徵稅、照價收買、漲價歸公。
（4）地盡其利：EX.使用管制、土地重劃。
（5）地利共享：EX.地價稅、土增稅。
2、與憲法之關係
（1）總則：國民經濟應以民生主義為基本原則，實施平均地權，節制資本，以謀國計民生之均足（§憲§142）。
（2）地權
土地屬全體國民，依法取得所有權，應受法律保障與限制。
附著於土地之礦及天然力，屬國家所有。
政府得照價收買。
（3）地用：土地之分配整理，以扶植自耕農及自用者者為原則，並規定適當面積。
（4）地稅
照價納稅（地價稅）。
非勞力資本之增值，由國家徵土增稅，歸人民共享。
二、地權
（一）種類（不動產物權＋耕作權）
1、所有權：法令限制內，自由使用收益處分，並排除干涉。
2、地上權：在他人土地上下，有建築物或其他工作物為目的而使用土地。
3、農育權：在他人土地，為農林漁牧、種植竹木或保育。
4、永佃權：支付佃租，永久在他人土地耕作、畜牧。
舊法，199年8月3日均消滅。
5、不動產役權：以他人土地供自己不動產便宜（通行、汲水、採光、眺望、電信）之用。
6、典權：支付典價，使用收益他人不動產，並於他人不回贖時，取得不動產。
7、抵押權：不移轉不動產占有，而擔保債權，並就賣得價金，優先受償。
8、耕作權：公有荒地承墾人，墾竣之日取得無償耕作權。繼續耕作滿10年，取得所有權。
（二）取得、消滅及限制（土地法）
1、取得
（1）自然消滅後回復原狀（§11）。
（2）自然增加（§13）。
（3）公有荒地承墾。
（4）土地徵收
（5）土地重劃分回土地
（6）區段徵收發給抵價地
2、消滅
（1）自然消滅：天然變遷成為湖澤或可通運水道。
（2）逾期未辦理總登記。
（3）逾期未辦理繼承登記
（4）被徵收
（5）被照價收買
3、限制
（1）不得為私有（如已為私有，得徵收）
海岸一定限度內土地。
天然湖澤為公共需用者，及其沿岸一定限度內土地。
可通運之水道及其沿岸一定限度內土地。
城鎮內水道湖澤及其沿岸一定限度內土地。
公共交通道路。
礦泉地。
瀑布地。
公共需用之水源地。
明勝古蹟。
其他法律禁止私有。
（2）處分限制
妨害基本國策者，中央地政機關得報請行政院制止。
林地、漁池、狩獵地、鹽地、礦地、水源地、要塞軍備區及領域邊境，不得移轉、設定負擔或租賃於外國人。（口訣：林、漁、狩獵、礦、鹽、水、要塞、邊境）
私法人不得承受耕地。例外：農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構，取得許可者。
※外國人與大陸地區之地權限制
|
|
外國人 |
大陸地區 |
|
對象 |
平等互惠原則。我國人民在該國亦享有同樣權利。 |
人民、法人、團體及公司皆可。但限制具有黨職、軍職、公職或政治性機構團體成員。 |
|
核准 |
準則制。符合規定即可。 |
許可制。須主管機關許可。 |
|
種類 |
排除林地、漁池、狩獵地、鹽地、礦地、水源地、要塞軍備區及領域邊境。 |
除前7種外，增加： 國安法及要塞堡壘地帶法所劃定公告之土地、港口地帶、其他經中央目的事業主管機關劃定。 |
|
用途 |
1、自用、投資、公益均可。 2、面積及地點，受縣市政府依法所定限制。 |
1、人民：限住宅區。 2、法人團體 （1）業務需要 （2）投資：須有助整體經濟或農牧經營 |
|
危害 |
|
不予許可情形： 1、影響國家重大建設。 2、涉及壟斷投機炒作。 3、影響國土發展。 4、危害國家安全、社會安定。 |
|
移轉 |
|
住宅區所有權，登記滿3年，始得移轉。 |
|
總量 |
|
1、每年土地限13公頃、建物限400戶。 2、同棟或同一社區建物，限總戶數10％ |
（3）面積限制
縣市政府得按土地種類性質，限制個人及團體所有土地面積之最高額，但應經中央地政機關核定。
è超過者，限期分劃出賣。è逾期，得徵收。
未建築之私有建築用地，縣市政府應限制所有面積之最高額。
è超過者，限期2年內出售或建築使用。è逾期，照價收買。
縣市政府得按土地種類性質，為最小面積單位之規定，並禁止再分割，但應經中央地政機關核定。
耕地分割最小面積為0.25公頃。
（三）共有、公有、農地
1、共有
（1）共有土地建物之處分（§34-1Ⅰ）：人數過半＋持分過半或持分過2/3。
最廣義處分（§765、819II共有物、土§34-1）
事實上處分：對標的物為事實上之改造、毀損。
法律上處分（廣義處分：§819I應有部分）
負擔行為：當事人約定負擔一定給付內容。
處分行為（狹義處分：§758、118）
物權行為：使物權發生得、喪、變更。
準物權行為：使物權以外之其他權利發生得、喪、變更。
下列情形不適用多數決
管理行為（出租）：應適用§820Ⅰ（修法前須全體，修法後同§34-1）
設定擔保物權：條文僅列舉用益物權，故擔保物權僅得就其應有部分設定。
無償之處分行為。
共有物分割：須全體協議分割或裁判分割。
信託行為。
公同共有亦適用。以其潛在應有部分定之，不明時，推定為均等。
處分前應事先書面通知，不能通知，應公告。
登記時應提出他共有人已受領或提存之證明。
不得處分予同意處分之共有人：有利害衝突顯失公平，且此時不同意之共有人無從行使
優先承買權。
（2）土§34-1Ⅳ優先承買權
債權效力，若已完成登記，僅得請求損賠。
數共有人行使，按其應有部分比例定之。
共有基地出賣應有部分，他共有人及基地承租人何人優先？
基地承租人。土§104、107、民§426-2（物權效力）＞§土34-1Ⅳ（債權效力）
排除情形：共有人間買賣應有部分、建築物區分所有（土地登記規則§98）
依土§34-1Ⅰ出賣共有物時，是否有§34-1Ⅳ之適用？
否定：文義解釋，出賣應有部分才有，且此時已足消滅共有，無賦予優先承買權之必要
ˇ 肯定：出賣共有物全部，就各該共有人而言，仍為出賣應有部分，僅法律賦予對於他共有人之應有部分，有代為處分之權，並非以此剝奪他共有人優先承買權（土地法§34-1執行要點）。
物權編施行法§8-5Ⅲ（單賣基地時）＞§土34-1Ⅳ
§土34-1Ⅳ＞物權編施行法§8-5Ⅴ（單賣專有部分時）
※單賣建號持分之停車位è專有部分，無土§34-1Ⅳ，僅有物權編施行法§8-5Ⅴ。
2、公有：國家及地方自治團體所擁有之土地。國有、縣市有、鄉鎮市有土地。
（1）撥用：無償為原則。
機關需用時：商同該管縣市政府，層請行政院核准撥用。
國營事業需用時：事業最高主管機關，核定範圍，向該管縣市政府無償撥用 ，但應報請行政院核准。
（2）處分：縣市政府對公有土地，處分、設定負擔或超過十年租賃，應得民意機關同意，並經行政院核准。
例外：照價收買、區段徵收、重劃取得之土地，得隨時公開出售。
3、農地（重在供農用）
（1）農業用地：非都市土地或都市土地農業區、保護區內，依法供下列使用
農作、森林、養殖、畜牧及保育使用。
與農業經營不可分之農舍、排水、農路等。
農民團體與合作農場所有，供農用之倉庫、集貨、檢驗用地。
（2）耕地（重在使用地類別）：依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育
區、森林區之農牧用地。
移轉限制：私法人不得承受耕地。
例外：農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構，取得許可者。
分割限制：分割後每人所有未達0.25公頃者，不得分割。
例外：EX.農發條施行（89.1.4）前共有或施行後繼承而共有，但分割宗數，不得超過共有人數。
（3）農舍
無自用農舍始得興建。
興建滿5年始得移轉。例外：繼承或法院拍賣而移轉。
農舍與基地應併同移轉設及設定抵押權。
基地面積不得小於0.25公頃。
戶籍、基地在同一縣市，且滿2年。
（4）賦稅
田賦：已停徵。
土增：作農用之農業用地，移轉自然人時，得申請不課。移轉農民團體等時，經縣市主管機同意者，得申請不課。
è期間如違規，未作農用，於再移轉時補課。
遺產稅：土地及作物免徵。
贈與稅：贈與繼承人時，土地及作物免徵。
三、地籍
（一）地籍圖重測
1、意義：已辦理地籍測量之地區，因地籍圖原圖破損、滅失、比例尺變更或其他重大原因，得重新實施地籍測量。
2、界址認定
（1）所有權人應於期限內自行設立界標，到場指界。未為之時，得依下列順序施測：鄰地界址è現使用人之指界è參照舊圖è地方習慣。
（2）有爭議時，縣市地政機關調處，不服調處結果，15日內起訴。
=======================================================================
※ 縣市地政機關應設不動產糾紛調處委員會（土地法）
1、地籍圖重測界址爭議。 è不服調處è起訴（私法性質）
2、無主土地公告期間爭議。
3、房屋租用發生爭議。
4、耕地租用發生爭議。
=======================================================================
3、重測效力
（1）聲請複丈：測量結果應公告30日，有標界、指界之所有權人，得於公告期間內，聲請複丈。
（2）標示變更登記
（3）據實登載：概不補償。
（二）我國土地登記之特點
1、強制登記：已辦理測量之縣市，應辦理總登記。如有變更，應於一定期限內聲請登記，逾期罰鍰。
2、登記生效 不動產物權，因法律行為而得喪變更，非經登記不生效力（民§758）。
因繼承、強制執行、徵收、法院判決或其他非法律行為，於登記前已取得不動
產物權者，應經登記，始得處分（民§759）。
3、實質審查：地政機關認有瑕疵，應駁回。
4、有公信力：即民法善意取得。
5、國家賠償：登記若有錯誤、遺漏、虛偽，致生損害，地政機關負賠償之責。
（1）例外：地政機關證明其原因可歸責於受害人。
（2）數額不超過受損害時之價值。
（3）所收登記費應提存10％作為登記儲金。登記人員重大過失時，應求償。
6、發給權利書狀：土地所有權狀或他項權利證明書。
7、物的編成：登記簿以土地坐落地號順序編製。
8、規定地價：登記時必同時申報地價。
（三）登記之效力
1、公示力：不動產物權，因法律行為而得喪變更，非經登記不生效力（民§758）。
2、公信力：因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動登記者，其效力不因原登記物權之不實而受影響（民§759-1Ⅱ）。
依本法所為之登記，有絕對之效力（土§43）。
3、推定力：不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利（民§759-1Ⅰ）。
（四）登記種類
1、總登記：即土地總登記及建物所有權第一次登記。
2、變更登記：總登記後，權利有移轉、分割、合併、設定、增減或消滅時，應為變更登記。
變更後，1個月內，由權利人及義務人會同聲請，無義務人，由權利人。逾期聲請，每月得處登記費額一倍之罰鍰
（1）所有權移轉登記
（2）他項權利登記：承攬人就未完成建物，申請預為抵押權登記è暫編建號，於標示部其他登記事項欄登記（土登§117Ⅱ修正）
（3）繼承登記
繼承開始起6個月內，得由任何繼承人為全體繼承人聲請，但不得影響拋棄或限定繼承之權利。逾期聲請，每月得處登記費額一倍之罰鍰。
逾1年未辦理，公告三個月內登記。逾期仍未聲請，列冊管理。
管理15年，仍未聲請，移請國有財產區公開標售。
a.公告30日，繼承人、合法使用人、其他共有人有優先承買權。
b.價款入專戶，十年內繼承人未提領，歸國庫。
c.減價每次不得逾20％，最多5次。
經5次標售而未標出，登記國有。繼承人乃得於10年內申請發給底價價金。
（4）標示變更登記
（5）更正登記
（6）書狀補換給登記
（7）消滅登記：即滅失登記，乃登記標的物消滅。
（8）其他登記：信託、更名、住址變更登記等。
3、限制登記
（1）預告登記：預為保全對於他人土地權利得、喪、變更請求權之登記。
要件：
a.預為保全請求權人之權益。
b.已登記之土地權利為對象。
c.保全土地權利之得喪變更請求權。
d.經登記名義人同意。原則應親自到場。
內容：
a.土地權利移轉或使其消滅之請求權。
b.土地權利內容或次序變更之請求權。
c.附條件或期限之請求權。
效力：
a.登記名義人就土地所為處分，妨礙登記之請求者，無效。
b.無排除徵收、法院判決或強制執行而為新登記。
（2）查封登記
（3）假扣押登記
（4）假處分登記
（5）破產登記：破產宣告時，破產人對破產財團喪失管理處分權。
（6）其他法律所為禁止處分登記：EX.稅捐稽徵法§24之禁止處分登記。
4、塗銷登記：土地權利消滅。
※訴訟繫屬登記：將訴訟繫屬事實予以登記公示，阻卻第三人善意取得或受不測之損害。
1、聲請法院許可
（1）訴訟標的基於物權關係。
（2）權利或標的之得喪變更，依法應登記。
（3）原告得於事實審言辯終結前聲請。
（4）聲請應釋明請求，釋明不足或完足，法院均得命供擔保後為登記。
2、持許可裁定向登記機關申請登記：第三人已先申請受理者，不得登記。
四、地用
（一）租用
1、房屋
（1）城市房屋租金限制 政府興建：不得超過土地及建物申報總價年息8％。
一般人民： 10％。（土§97）
※ 最高94.2th民事庭決議：營業用房屋不受土§97之限制。
（2）押金之限制
用現金應計利息，且與租金所算定之利率相當。
不得超過二個月租金。
（3）不定期租約終止之限制（§100）。例外：
收回自住或重建。
押金抵償後，仍積欠二個月以上租金。
違法轉租。
違法使用。
違反租約。
損害房屋或附著財物，而不為賠償。
2、建築基地
（1）準地上權：租地建屋，應於簽約後2個月，聲請地上權登記。
（2）租金限制：基地申報地價年息10％。
（3）押金限制：不得超過2年租金。
（4）收回限下列情況：
契約年限屆滿。
擔保現金抵償後，仍積欠二年以上租金。
轉租基地。
違法使用。
違反租約。
（5）優先承買權（§104）：地上權人、典權人、承租人，順序以登記先後定之。
3、耕地（包括漁牧）
（1）租金限制：不得超過法定地價8％。（§110）
（2）押金限制：不得超過年繳租額1/4。（§112）
（3）定期租約之終止
死亡無人繼承。
放棄。
轉租。
積欠2年以上地租。
（4）不定期限租約之終止
死亡無人繼承。
放棄。
轉租。
積欠2年以上地租。
收回自耕。
耕地依法變更使用。
未盡善良管理人義務。
（5）改編為建築用地（租地耕作）
為自建或出售建築，得終止租約。è一年內未建築，縣市政府得照價收買。
補償承租人：改良費用、未收穫作物及1/3（公告現值－土增稅）。
（6）優先承買權（§107）：耕地出賣或出典時。
（7）耕地租約 89.1.27前：375租約。
89.1.28後：已無新的375租約，均改適用農發條例。
（8）農發條例施行後，農業用地租賃契約
租期、租金、支付方式，由雙方約定，不受土地法§110、§112地租之限制。
租期逾1年未訂立書面契約，不適用民§422，成為不定期限租賃。
定有期限者，屆滿消滅，不適用民§451、土§109、§114，繼續耕作，視為不定期限租賃。
（二）空地與荒地
1、空地意義
（1）土地法：編為建築用地，未依法使用。建物價值不及基地申報地價20％者，視為空地。
（2）均權條例：已完成道路、排水、電力設施，於有自來水區並已完成自來水系統，而未依法建築使用。
建物價值不及基地申報地價10％者，經縣市政府認定應增建、改建或重建。
2、空地限建
（1）土地法：縣市政府地政機關，得對私有空地，劃定區域，限期使用。逾期未使用，加徵空地稅（地價稅3~10倍）。
（2）均權條例
縣市政府地政機關，得對私有空地，劃定區域，限期建築、增建、改建、重建。逾期未
為之，加徵空地稅（地價稅2~5倍）或照價收買。
何謂逾期：未於期限內請領建照開工或開工後未於建築期限內領有使照。
3、荒地意義：編為農業或其他直接生產用地，未依法使用。例外：休耕。
4、荒地限耕
（1）土地法：逾期未使用，加徵荒地稅（地價稅1~3倍）或照價收買。
（2）均權條例：逾期未使用或委託經營，加徵荒地稅（田賦1~3倍）。
è加徵滿3年è照價收買。
（三）市地重劃
1、土地重劃意義：將一定區域內，雜亂無章、細碎分離、不合經濟使用之土地，予以重新整理，加強公共設施，使其成為整齊劃一，利於土地使用之宗地，而仍分配予原所有權人之土地改良。分為市地重劃、農地重劃、農村社區土地重劃。
2、土地重劃原因
（1）土地法
實施都市計劃。（市地重劃）
畸零狹小，不適合建築。（市地重劃）
耕地分配不適合於農作或排水灌溉。（農地重劃）
碎散土地交換合併，成立標準農場。（農地重劃）
應用機器耕作，興辦集體農場。（農地重劃）
（2）均權條例（市地重劃）
新設都市土地區實施開發建設。
舊都市地區為公共安全、衛生、交通或促進土地利用之需要。
都市土地開發新社區。
中央主管機關指定期限辦理。
3、市地重劃方式
（1）政府強制辦理：主管機關擬具計劃書，公告30日，期間內逾1/2人數＋逾1/2面積反對，主管機關應調處修訂。
（2）人民申請政府優先辦理：逾1/2人數＋逾1/2面積同意，得申請優先辦理。
（3）獎勵私人自辦重劃：中央主管機關，訂定辦法，獎勵自組重劃會辦理（逾1/2人數＋逾1/2面積同意，並經縣市地政機關核准後實施，其範圍不得小於一個街廓）。其獎勵事項如下：
低利重劃貨款。
免收或減收地籍整理規費及換發權狀費用。
優先興建公共設施。
免徵或減徵地價稅及田賦。
其他有助於市地重劃之推行事項。
4、程序
（1）重劃地區選定：縣市政府選定後，報請上級主管機關核定，公告禁止（期限為1年6個月）土地移轉、分割、設定負擔，建物新建、增建、改建、重建。
（2）擬具市地重劃計劃書。
（3）測量及地價調查。
（4）計算負擔
原道路、溝渠、河川及未登記土地，不足抵充，新公共設施之土地、工程費用、重劃費用、貸款利息者，由土地所有權人按土地受益比例共同負擔，並以未建築土地折價抵付（抵費地）。若無，改以現金，不繳，得移送法院強制執行。
折價抵付之土地，不得超過總面積45％。例外：逾1/2人數＋逾1/2面積同意。
（5）分配設計
扣除折抵負擔之土地後，按比例分配。分配確定日，視為其原有土地。
例外：未達最小分配面積，以現金補償。
分配結果公告30日，所有權人得於期間內書面向主管機關異議
è調處è調處不成，上級主管機關裁決。
（6）拆遷補償施工。
（7）權利清理
出租耕地：不能達原租賃目的時，逕為註銷。
a.出租人有分配土地時：承租人得請求公告現值1/3。
b.出租人領補償時：承租人可領1/3。
其他出租土地
a.不能達原租賃目的時：承租人得終止租約，向出租人請求一年租金補償。
b.增減利用債值時：得請求變更租約或增減租金。
用益物權
a.協調不成（即不能達原設定目的時）：權利消滅，請求補償。
b.協調後仍可利用：轉載於分配土地上。
擔保物權
a.轉載於分配土地上。
b.未分配土地，權利消滅，補償應提存（轉為權利質權）。
（8）地籍整理
（9）交接：限期遷讓接管。
（10）清償：繳納及發給差額地價。未繳納者，不得移轉。
（11）財務結果與成果報備
|
|
市地重劃 |
區段徵收 |
|
1、性質 |
原有土地交換 |
土地徵收 |
|
2、適用範圍 |
都市土地，少涉及使用變更 |
都市及非都市，且附帶進行使用變更 |
|
3、分配方式 |
原則只能分配土地 |
分配土地或領取現金均可 |
|
4、舉辦主體 |
政府或私人 |
僅限政府 |
|
5、發回比例 |
最少55％ |
最少40％ |
|
6、漲價情形 |
少（使用不變） |
多（變更使用） |
|
7、領回位次 |
按原位次分配，政府所留抵費地零散 |
押籤決定，政府所留土地可集中運用 |
|
8、稅收 |
不徵土徵稅（下次移轉會補課） |
免徵土增稅 |
|
9、取回土地 |
視為原有土地，未發生移轉 |
原始取得 |
|
10、公共設施項目 |
道路、溝渠、公園、綠地、廣場、停車場、兒童遊樂場、零售市場、國小、國中。 |
道路、溝渠、公園、綠地、廣場、停車場、兒童遊樂場、體育場所、國民學校。 |
五、地價
（一）規定地價（公告地價）
1、意義：政府依法定程序，查估地價，所有權人據以申報地價，用以編造地價冊及總歸戶冊，送交稅捐機關，用以課徵地價稅。通常價格較低。
2、程序
（1）分區調查一年內買賣價格或收益價格。
（2）劃分區段，估計區段地價，送地價評議委員會。
（3）計算宗地單位地價。
（4）公告及申報地價，期限為30日。
（5）編造地價冊及總歸戶冊。
3、申報地價限制
（1）申報地價應為公告地價的80％~120％。
（2）未申報時，為80％。
（3）超過120％è減為120％
（4）未達80％è增為80％或照價收買。
4、每2年應重新規定地價（106年修前為3年）。
（二）公告現值（依均權條例）
1、意義：政府於每年1月1日所編製公告之土地現值。
2、作用：課徵土增稅、徵收補償、照價收買。è較貼近市值。
3、申報移轉現值
（1）所有權移轉或設定典權時，應於訂約起30日內，共同申請登記並申報移轉現值。
例外：依規定得單獨申請。
（2）審核基準日：即課徵土增稅之基準日。
訂約30日內申報者，以訂約日之當期公告現值。
申報移轉現值較低：照價收買或依公告現值徵收土增稅。
申報移轉現值較高：依申報移轉現值徵收土增稅。
逾30日申報者，以受理申報日之當期公告現值。
申報移轉現值較低：照價收買或依公告現值徵收土增稅。
申報移轉現值較高：依申報移轉現值徵收土增稅。
遺贈土地，遺贈人死亡日當期公告現值。
申報移轉現值較低：照價收買或依公告現值徵收土增稅。
申報移轉現值較高：依申報移轉現值徵收土增稅。
判決移轉：起訴日。
申報移轉現值較低：照價收買或依公告現值徵收土增稅。
法院拍賣：拍定日。但拍定價額低於公告現值者，以拍定價額。
照價收買或協議購買：收買或購買日。但給付地價低於公告現值者，以給付地價。
（三）實價登錄
1、申報義務
|
|
地政士 |
仲介經紀業 |
代銷經紀業 |
登記權利人 |
|
申報案件 |
買賣受託案件 |
1、買賣委託案件 2、租賃委託案件 |
起造人或建築業者委託代銷案件 |
買賣案件 |
|
申報期限 |
辦竣所有權移轉登記30日內 |
1、辦竣所有權移轉登記30日內 2、簽約後30日內 |
代銷契約屆滿或終止30日內 |
辦竣所有權移轉登記30日內 |
|
申報義務順位 |
一 |
二 |
三 |
四 |
|
違反罰則 |
直接處罰 |
直接處罰 |
直接處罰 |
有勸導期 |
2、資訊公開：區段化、去識別化後提供查詢。配套立法後，始得為課稅依據。
3、罰則：3~15萬，並限期改正。未改正，應按次處罰。
六、土地徵收及照價收買
（一）土地徵收
1、意義：國家為公共需要或公共用途，行使公權力，給予補償，強制取得私人土地。
2、徵收原因：國防、交通、公用、水利、公共衛生、環境保護、教育、學術、文化、社會福利、國營、其他等事業及公共建築，所必要。
3、種類
（1）一般徵收：一次個別予以徵收。
（2）區段徵收：一定區域內，重新分宗整理，而為全區土地之徵收。
（3）保留徵收：需用以前，預為呈請核定公布徵收範圍，並禁止妨礙徵收之使用。
目的：開闢交通路線、興辦公用事業、新設都市地域、國防設備。
保留期限：3年。交通、國防得再延長5年。
補償地價：以徵收時。
（4）一併徵收：徵收後殘餘部分，面積過小或形勢不整，致不能為相當使用。
徵收公告之日起1年內向縣市主管機關書面申請。
原因 土地殘餘部分面積過小或形勢不整，致不能為相當之使用。
建物殘餘部分不能為相當之使用。
補償以現金，補償費發給前，得以書面撤回。
4、程序
（1）綜合評估分析：依社會、經濟、文化、生態、永續發展及其他因素，評估其公益性及必要性。
（2）舉行公聽會並報經目的事業主關機關許可
（3）協議取得土地：未能協議價購，始得申請徵收。
（4）徵收申請：需用土地人擬具計畫書，送核准徵收機關，並副知縣市政府主管機關。
（5）徵收核准：由中央主管機關即內政部核准。合議審議，其中專家學者及民團代表不得少於1/2。
（6）公告通知：中央主管機關通知縣市主管機關==>縣市主管機關公告30日==>權利人得於公告期間內書面異議。
（7）發給補償
公告期滿後15日內發給，由需用土地人負擔。è逾期未發徵收失效。
縣市主管機關應設徵收補償費保管專戶，保管受領遲延、拒不受領、不能受領之補償費，
不適用提存法規定。
補償費繳存保管專戶時，視同補償完竣。15年未領取歸國庫。
（8）交付土地：補償費發給完竣時。（此時才發生物權變動）
5、地點選擇
（1）優先使用公有或國營事業土地，避免耕地。
（2）需用人選用農業用地，免經區域計畫擬定機關許可者，變更非農用時，應得縣市農業主管機關同意。
（3）特定農業區農牧用地，原則不得徵收。例外：
零星夾雜難以避免。
國防、交通、水利事業、供輸電路所必須。
行政院核定之重大建設。==>有爭議，應舉行聽證。
（4）古蹟：未能避免時，應得目的事業主管機關同意。
（5）公共事業土地：重大事業無可避免，始得徵收。
（6）損失最少地方。
6、補償（優先適用土地徵收條例）
（1）地價補償 非公共設施保留地：當期市價。
公共設施保留地：毗鄰非公共設施保留地之平均市價。
（2）土地改良物補償
建物：參照重建價格。
作物：孳息成熟在1年內，按成熟時孳息估定。
後，依種植培育費用，並參酌現值估定。
土地改良物原則應一併徵收。例外：
a.所有權人要求取回，並於公告期滿15日內自行遷移。
b.墳墓及其他紀念物必須遷移。
c.建物依法不得建造。
d.作物種類或數量，不相當部分。
e.其他。
（3）遷移費補償
土地改良物遷移：自行遷移或墳墓及紀念物遷移。
人口遷移：設籍6個月或因結婚、出生而設籍。
動力機具遷移。
一部徵收全部遷移。
水產畜產遷移。
（4）土地改良費補償：改良費用。
（5）營業損失補償：停止或規模縮小之損失。
7、收回權
（1）原因
補償費發給完竣滿3年，未開始使用。例外：不可歸責於需用土地人。
未依原定興辦事業使用。
使用後未滿5年，不依原計畫繼續使用。
（2）徵收公告日起20年內，申請照補償價額收回土地。
（3）優先購買權：徵變後變更原使用目的，並標售時，公告1個月，原所有權人及其繼承人
有優先購買權（區段徵收不適用）。
8、撤銷及廢止（由中央主管機關即內政部為之）
（1）撤銷徵收：針對違法徵收。
作業錯誤，致徵收不在工程範圍內土地。
公告徵收時，都市計畫已規定其他方式開發。例外：所有權人不參加聯合開發。
（2）廢止徵收：針對合法徵收
工程變更設計
興辦事業改變
情事變更
（3）申請人（向中央主管機關聲請）
需用土地人：向中央主管機關聲請。
原土地所有權人：向縣市主管機關請求，會同需用土地人及其他有關機關審查。
合於規定：由需用土地人申請。
不合於規定：原土地所有權人得於收到函復30日內，向中央主管機關請求。
==>再不服，行政救濟。
縣市主管機關：需用土地人未申請，會同需用土地人及其他有關機關審查，向中央主管機關申請。
（4）效果
繳回價額並發還土地：已遷移者，無需繳回遷移費。
他項權利及租約不予回復。
一併徵收之土地改良物，一併撤銷廢止。
9、土地徵用
（1）原因：興辦臨時性公共建設。徵用逾3年，得請求徵收。
（2）程序：準用徵收。緊急時，得經中央主管機關許可後，先行使用。
（3）補償：公告現值或土地改良物徵收補償費10％。
10、區段徵收：一定區域內，重新分宗整理，而為全區土地之徵收。
（1）得區段徵收之情形：新市區建設、舊市區更新、都市土地變更、非都市土地開發、
農村社區更新、其他（土徵§4）。
（2）補償方式：現金補償或抵價地補償。
不願領取現金者，應於公告期間內以書面申請發給抵價地。
抵押地總面積，以徵收總面積50％為原則。
例外：經上級主管機關核准。但不可低於40％。
領回位置，以公開抽籤決定。
差額部分，繳納或發給差額地價。未繳納前，不得移轉或設定他項權利。
（3）徵收土地之處理
發給抵價地。
公共設施用地。
撥供需地機關。
讓售需地機關：EX.國民住宅用地。
標售、標租或設定地上權（不得逾99年）。
規劃農業專區，供原所有權人以現金補償，配售土地供農用。
※
|
|
抵費地 |
抵價地 |
|
時機 |
土地重劃 |
區段徵收 |
|
抵付 |
工程費用、重劃費用、貸款利息 |
補償地價 |
|
流向 |
所有權人付給政府 |
政府付給所有權人 |
|
範圍 |
不得超過全區面積45％ （至少發回55％以上） |
以徵收總面積50％為原則。 例外不可低於40％（至少發回40％以上） |
|
性質 |
強制 |
任意 |
|
稅賦 |
不計土增稅，自辦重劃抵費地公開出售時亦同。 |
免徵土增稅。且之後第一次移轉，土增稅減徵40％ |
（二）照價收買
1、意義：政府照地價收買私人土地，以制裁所有權人未善盡利用土地。
2、原因
（1）申報地價未滿公告地價80％。
（2）申報移轉現值低於公告現值。
（3）空地限期建築、增建、改建或重建，而未為之。
（4）農業用地限期使用或委託經營è荒地稅，滿3年è照價收買。
（5）超額未建築用地è限期2年內出售或建築è逾期得照價收買。
（6）耕地改為建築用地而出租人收回自建或轉售建築è收回一年而未建築è照價收買。
3、補償
（1）地價補償：以申報地價或申報移轉現值，其餘以收買時公告現值。
他項權利補償費應代扣，並塗銷。
（2）土地改良費補償：改良費用及繳納之工程受益費。
（3）土地改良物補償
建物：參照重建價格。
作物 孳息成熟在1年內，按成熟時孳息估定。
後，依種植培育費用，並參酌現值估定。
（4）耕地承租人補償：代扣1/3（所有權人地價補償－土增稅）。
4、程序
（1）公告通知：公告並以書面通知所有權人及他項權利人。
（2）繳交書狀：通知次日起50日內。未繳，宣告書狀無效。
（3）發給補償：審核後30日內發給補償。逾期不領，提存。
（4）交付土地：補償次日起60日內，土地交付縣政府。逾期，移送法院裁定強執。
七、區域計畫及都市計畫
（一）區域計畫
1、總則
（1）體系：國土計畫è區域計畫è都市計畫。
（2）目的：土地資源利用、人口產業分布、經濟發展、改善生活、公共福利。
（3）意義：基於地理、人口、資源、經濟活動等相互依賴及共同利益關係，而制定之區域發
展計畫。è我國據此將臺灣分為北、中、南、東四個區域。
（4）主管機關 中央：內政部。
地方：縣市政府。
2、程序：擬定è區域計畫委員會審議通過è核定或備案è公告實施è變更
（1）擬定及核定
跨兩個縣市：中央主管機關擬定。中央區域計畫委員會審議通過，報請行政院備案。
跨兩個鄉鎮：縣主管機關擬定。縣市區域計畫委員會審議通過，報請中央主管機關核定。
應擬定區域計畫區域
a.全國性或地區性綜合開發計畫所指定。
b.以首都、直轄市、省縣轄市為中心，而劃定。
c.內政部指定。
（2）公告實施：收到核定公文40日內公告實施。
都市土地：已發布都市計畫及依為新訂都市計畫或擴大都市計畫而先行劃定計畫地區，
實施禁建之土地。
非都市土地：都市土地以外之土地。
開發建設事業
（3）區域計畫變更
通盤檢討：5年應通盤檢討一次。
個案變更：重大災害、重大開發建設或區域建設推行委員會建議。
3、非都市土地使用管制
（1）使用分區
特定農業區：優良農地或重大改良，須特別加以保護。
一般農業區
工業區
鄉村區
森林區
山坡地保育區
風景區
國家公園區
河川區
海域區
其他
（2）使用地類別
甲種建築用地：山坡地範圍以外農業區建築。建蔽率60％、容積率240％。
乙種建築用地：鄉村區內建築。建蔽率60％、容積率240％。
丙種建築用地：森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區建築。
建蔽率40％、容積率120％。
丁種建築用地：工業區建築。：建蔽率70％、容積率300％。
農牧用地
林業用地
養殖用地
鹽業用地
礦業用地
窯業用地：建蔽率60％、容積率120％。
交通路用地：建蔽率40％、容積率120％。
水利用地
遊憩用地：建蔽率40％、容積率120％。
古蹟保存用地
生態保護用地
國土保安用地
殯葬用地：建蔽率40％、容積率120％。
海域用地
特定目的事業用地：建蔽率60％、容積率180％。
（3）使用管制：不合使用分區計畫
原有土地改良物：令變更使用或拆除時，應予補償。協議不成，縣市政府報請上級核定。
新設土地改良物：
a.限期回復原狀，處6~30萬罰鍰，得按次處罰。
b.停供水電、封閉、強制拆除，費用由所有人、使用人或管理人負擔。
c.6個月以下徒刑或拘役。
4、使用分區變更
（1）辦理變更之情形
逕為變更（加強資源保育）：縣市政府報請è上級主管機關核定è逕為辦理。
申請變更（開發利用）：申請人擬具開發計畫è向縣市政府申請è區域計畫委員會審議
è區域計畫擬定機關許可è公共設施用地分割移轉登記、繳納
開發影響費è辦理分區變更。
許可條件：
a.國土利用適當、合理。
b.不違反法規所為之土地利用或環境保護計畫。
c.對環境保護、自然保育及災害防止為妥適規劃。
d.與公共設施設備（水源、交通、排水、電力、電信、垃圾處理等）能相互配合。
e.取得土地及建物權利證明文件。
（2）非都市土地申請開發達下列規模，應辦理土地使用分區變更
|
申請開發 |
開發規模 |
變更分區 |
|
社區 |
1公頃或50戶以上 |
鄉村區 |
|
工業使用 |
10公頃以上或產創條例5公頃以上 |
工業區 |
|
遊憩設施 |
5公頃以上 |
特定專用區 |
|
學校 |
10公頃以上 |
|
|
高爾夫球場 |
10公頃以上 |
|
|
公墓 |
5公頃以上 |
|
|
殯葬設施 |
2公頃以上 |
|
|
其他 |
2公頃以上 |
（3）各級政府就風景明勝，得申請變更為風景區，面積以25公頃以上為原則，離島例外。
（二）都市計畫
※ 公園、體育場、綠地、廣場、兒童遊樂場不得少於10％。
1、總則
（1）目的：改善環境，促進市、鎮、鄉街有計畫均衡發展（預估25年發展）。
（2）意義：在一定地區內有關都市生活之經濟、交通、衛生、保安、國防、文教、康樂等重
要設施，作有計畫之發展，並對土地之使用作合理之規劃。
（3）名詞解釋
主要計畫：主要計畫書及主要計畫圖，為細部計畫之準則。
細部計畫：細部計畫書及細部計畫圖，為實施都市計畫之依據。
例外：主要計畫發布逾5年，而能確定建築線。
都市計畫事業：實質建設事業，如公共施設、新市區建設、舊市區更新。
優先發展區域：10年內必須優先規劃建設地區。
新市區建設：建物稀少，尚未發展建設地區。
舊市區更新：建物密集、畸零破舊、有礙觀瞻、影響安全，須重建、整建、維護地區。
2、種類
（1）市（鎮）計畫：分別由縣市政府、鎮擬定。
首都、直轄市。
省會、市。
縣（局）政府所在地及縣轄市。
鎮。
其他經內政部或縣（市）（局）政府指定。
（2）鄉街計畫：鄉公所擬定。
鄉公所所在地
人口5年前已達三千，5年內增加1/3。
人口3千，工商人口佔就業總人口50％以上。
其他經縣政府指定。
（3）特定區計畫：工業、優美風景或其他目的。縣市政府擬定。必要時，得由內政部。
3、程序：擬定主要計畫è公開展覽30日è都市計畫審議委員會審議è內政府核定è報請行政院備案（首都及特定區計畫）è收到核定公文40日內發布實施è擬定細部計畫è縣市政府核定實施。
（1）通盤檢討：3~5年應通盤檢討一次。è法規性質
（2）個案變更è行政處分
因重大事變（戰爭、天災）遭受損壞。
避免重大災害發生。
國防、經濟需要。
配合中央、縣市重大建設。
===========================================================================
※釋字742
1、都市計畫之新訂及通盤檢討，法規性質，不得訴願、訴訟。惟影響人民權益甚鉅，應於107.12.9前，增訂人民得就違法計畫，認為損害權利或法律上利益，提起訴訟救濟。逾期未增訂，107.12.9後發布之都市計畫，準用違法行政處分之救濟。
2、通盤檢討其具體項目，有直接限制一定區域內特定人或可得確定多數人之權益或增加負擔è行政處分，得訴願、訴訟。
=======================================================================
4、使用管制：不合使用分區規定
原有土地改良物
a.除准修繕外，不得增建或改建。
b.令變更使用或遷移時，應予補償。協議不成，縣市政府報請內政部核定。
新設土地改良物：
a.限期回復原狀，處6~30萬罰鍰，得按次處罰。
b.停供水電、封閉、強制拆除，費用由所有人、使用人或管理人負擔。
c.6個月以下徒刑或拘役。
5、公共設施保留地：供公共設施使用之土地，在需用前，預先規劃預定地，並限制其利用。
（1）取得
公共事業：由該事業依法徵收或購買。
其他：徵收、區段徵收、市地重劃。
土地交換：得申請與公有非公用土地交換，劃設25年未取得，優先交換。
容積移轉：紀念、藝術、歷史建築及公共開放空間，得以容積移轉方式辦理
獎勵私人投資：得獎勵私人投資辦理，並准收取費用。
（2）補償：當期毗鄰非公共設施保留地之平均公告現值，必要加成時，不得逾40％。
è101.9.1起改依土地徵收條例è毗鄰非公共設施保留地之平均市價。
（3）保留期間：77.7都市計畫法修法後，已取消保留期限。
（4）使用限制：不得妨礙指定目的之使用，但得為原來或妨礙目的較輕之使用。
（5）臨時建築：得申請，但將來應無條件自行拆除。
（6）收回權：徵收土地，不依計畫使用，原土地所有權人得照價收回。
6、私人投資都市計畫事業，所需公共設施用地
（1）公有：租用。
（2）私有：協議收購è不能協議，縣市政府代為收買è移轉或違背使用計畫
è政府有按原價額優先收買之權，擅自移轉不得對抗。
7、新市區建設
（1）就優先發展區域，擬具事業計畫，實施新市區建設。
（2）得實施土地重劃、區段徵收
（3）私人申請核准後，得舉辦新市區之建設事業。
申請建設面積應在10公頃以上。
公共設施應由私人自行負擔費用。
（2） 新市區建設（都市計畫法）：在原有都市內，開發新的市區。
新市鎮建設（新市鎮開發條例）：在原有都市外，開發新的市鎮。
8、舊市區更新
（1）方式
重建：全區徵收，拆除重建、住戶安置。得變更土地使用性質或密度。
整建：改建、充實設備。必要時，部分徵收重建。
維護：加強土地使用及建築管理，改進公共設施。
（2）得徵收、區段徵收。
（3）拆除後基地得讓售或標售，承受人應依計畫重建。違反，原價收回自行辦理或另行出售。
9、附則
（1）得先行劃定計畫地區範圍，禁建等。期限依範圍大小及事業性質定之，不得超過2年。
（2）徵收土地之特別規定
使用期限：依核准之計畫期限。未依限使用，原土地所有權人得照原價收回土地。
區段徵收土地整理出售時，不受土§25限制（民意機關同意＋行政院核准）。
但原土地所有權人得買回規定比率之土地。
八、地價稅
（一）課徵對象
1、課徵地價稅：已規定地價之土地，除課徵田賦者外，應課徵地價稅。
2、課徵田賦（自76年停徵迄今）
（1）非都市土地：農業用地或未規定地價者，徵收田賦。
（2）都市土地
依都市計畫編為農業區及保護區，現作農業用地使用者。
公共設施尚未完竣前，仍作農業用地使用者。
依法限制建築，仍作農業用地使用者。
依法不能建築，仍作農業用地使用者。
依都市計畫編為公共設施保留地，仍作農業用地使用者。
（二）納稅義務人
1、納稅義務人
（1）土地所有權人 分別共有：各共有人按其應有部分。
公有或公同共有：管理機關或管理人。
（2）設典土地，為典權人
（3）承領土地，為承領人。
（4）承墾土地，為耕作人。
（5）信託土地，為受託人。
原則：應與委託人在同一縣市土地合併計算地價總額，適用稅率，並就各土地價值比例，
計算應納地價稅。
例外：應與非委託人之受益人合併計算。
a.受益人已確定並享有全部信託利益。
b.託委人未保留變更受益人之權利。
2、代繳義務人：下列情形稽徵機關得指定使用人代繳使用部分地價稅。
（1）納稅義務人行蹤不明。
（2）權屬不明。
（3）無人管理。
（4）土地所有權人申請由占用人代繳。
（三）課徵
1、稅基：按每一人在每一縣市內之申報地價總額。
2、累進起點地價：地價稅開始累進課徵之點。未超過，適用基本稅率；超過，適用累進稅率。
該縣市七公畝平均地價。但不含工業用地、礦業用地、農業用地及免稅
土地。
3、稅率：基本稅率10/1000。超過部分：
（1）未達5倍：15/1000
（2）5~10倍：25/1000
（3）10~15倍：35/1000
（4）15~20倍：45/1000
（5）20~25倍：55/1000
（四）優惠稅率
1、自用住宅用地：2/1000
（1）戶籍條件：土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記。
（2）產權條件：地上建物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。
（3）使用條件：無出租或營業。
（4）數量條件：土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用自用住宅稅率，以一處
為限。
（5）面積條件：都市土地未超過3公畝、非都市土地未超過7公畝部分。
2、國民住宅用地：2/1000。國民住宅及企業或公營事業興之勞工宿舍。
3、事業用地：10/1000。EX.工業、礦業、停都場、私立公園、私立動物園等。
4、公共設施保留地 未做使用：免徵。
建築使用：6/1000（如為自用住宅，仍適用2/1000）
農用：田賦。停徵。
5、公有土地：10/1000。供公用免徵。
※ 免徵地價稅
1、課徵田賦之情形。
2、公設保留地未做使用。
3、公有公用。
（五）稽徵程序
1、公告地價：全面舉辦規定地價，且每2年重新一次。
2、申報地價：公告地價80~120％。
3、地價總歸戶冊
4、申請適用特別稅率：每年開徵前40日提出申請，逾期申請，次年適用。已核定未變更者，
免再申請。
5、填發稅單
6、繳納稅款
（1）收到稅單後30日內繳納。
（2）逾期未繳，每逾2日加徵1％滯納金。逾30日，移送強執。
（3）短匿稅額：3倍以下罰鍰。
（4）欠繳土地稅，不得移轉或設定典權。
九、房屋稅
（一）課徵對象
1、房屋：固定於土地之建築物，供營業、工作或住宅使用。EX.鐵塔X，專供機械設備用。
2、增加該房屋使用價值之建築物：EX.電梯、游泳池。
（二）納稅義務人
1、所有權人：若共有，推一人繳納，不為推定，由現住人或使用人代繳。
2、典權人。
3、管理人、現住人或承租人：所有權人或典權人所在不明，由管理人或現住人繳納。
如有出租，由承租人代繳，抵扣房租。
4、起造人：未保登所有人不明è使造或建造所載起造人。均無，現住人或管理人。
5、受託人
（三）課徵
1、稅基：房屋現值。主管機關依不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現值。
2、稅率（混合使用時，按使用面積分別適用）（縣市政府決定，經地方民意機關通過）
（1）自住或公益出租：1.2％。
（2）住家：1.5~3.6％。
（3）營業、私人醫院、診所、自由職業事務所：3~5％。
（4）人民團體：1.5~2.5％。
（四）優惠
1、公有房屋免徵：政府辦公室及宿舍等。
2、私有房屋免徵
（1）私立學校及學術機構，完成財團法人登記，其校舍或辦公室。
（2）私立慈善事業，完成財團法人登記，其事業使用房屋。
（3）寺廟教堂，完成財團法人登記。
（4）無償供政府使用。
（5）經政府核准之公益社團辦公室。
（6）農牧用之房屋。
（7）重大災損達5成以上，須修復始能使用。
（8）司法保護事業。
（9）房屋現值10萬以下。
（10）農會供儲存公糧之倉庫。
（11）公益信託。
3、私有房屋減免：原因發生之日起30日內申報，逾期自申報當月減免。
（1）政府平價配售之平民住宅。
（2）合法登記工廠。
（3）農會倉庫及檢驗場。
（4）重大災損達3~5成。
（五）稽徵程序
1、申報房屋現值：建造完成起30日內，向稅捐機關申報。增建、改建、變更使用或移轉、
承典時，亦同。
2、核計房屋現值：主管機關依不動產評價委員會評定標準核計。標準依據事項：
（1）建材：按建材區分種類等級。
（2）折舊：各種房屋之耐用年限及折舊標準。
（3）地段調整：訂定房屋地段率評定表（每3年重新評定一次）。
3、填發稅單
4、繳納稅款：
（1）逾期未繳，每逾2日加徵1％滯納金。逾30日，移送強執。
（2）短匿稅額：2倍以下罰鍰。
（3）欠繳土地稅，不得移轉或設定典權。
十、土地增值稅
（一）課稅目的及應課徵情形
1、目的
（1）財政：豐厚國庫。
（2）經濟：防止投機。
（3）社會：地利共享。
2、應課徵情形
（1）移轉：例外：免徵。繼承、政府出售或贈與公有土地及受贈私有土地。
（2）設典：回贖時，無息退還。
（3）交換
（4）分割：分得土地價值與其應有部分價值相等者，免徵。減少部分應課徵。
（5）合併：應有部分與合併前土地價值相等者，免徵。減少部分應課徵。
（二）納稅義務人
1、有償移轉：原土地所有權人。未於期限內繳納時，得由取得所有權人代繳。
依規定得由權利人單獨申請登記者，權利人得單獨申報移轉現值，應由其代
為繳納。
2、無償移轉：取得所有權人。
3、設定典權：出典人。
4、信託（2種情形要課徵，5種情形不課徵）：
（1）信託關係中，受託人有償移轉、設典或依法轉為自有è受託人。
（2）依信託本旨，移轉予委託人以外之人è該歸屬權利人。
（三）課徵標準
1、稅基：土地漲價總數額＝申報土地移轉現值－原規定地價或前次移申報現值X物價指數/100
－土地改良費用
2、稅率
（1）漲價未達100％：20％。
（2）漲價100~200％：超過部分30％。
持有超過20年：減徵20％。è28％＝30％－（30％－20％）x 20％
持有超過30年：減徵30％。è27％
持有超過40年：減徵40％。è26％
（3）漲價200％以上：超過部分40％。
持有超過20年：減徵20％。è36％
持有超過30年：減徵30％。è34％
持有超過40年：減徵40％。è32％
（四）優惠
1、自用住宅用地：10％
（1）一生一次
戶籍條件：土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記。
產權條件：地上建物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。
使用條件：出售前一年內，無出租或營業。
面積條件：都市土地未超過3公畝、非都市土地未超過7公畝部分。
次數條件：一生一次。
現值條件：排除住宅現值不及基地現值10％，且竣工未滿一年。
（2）一生一屋（再次出售時）
戶籍條件：土地所有權人或其配偶、未成年子女於出售前，設籍連續滿6年。
持有條件：出售前持有土地6年以上。
土地所有權人或其配偶、未成年子女持有自用住宅連續滿6年。
使用條件：出售前五年內，無出租或營業。
面積條件：都市土地未超過1.5公畝、非都市土地未超過3.5公畝部分。
屋數條件 土地所有權人及其配偶、未成年子女無其他房屋。
先購入新自用住宅，一年內出售原自用住宅，亦可。
2、減徵
（1）土地重劃：重劃後第一次移轉，減徵40％。
（2）區段徵收：領回抵價地後第一次移轉，減徵40％。
（3）都市更新權利變換：更新後第一次移轉，減徵40％。
=======================================================================
※ 土增稅減增之情形
1、自用住宅用地。
2、土地重劃、區段徵收、都市更新。
3、持有超過20年。
=======================================================================
3、免徵：免除租稅負擔，所以下次移轉時，應變動原地價。
（1）繼承：再行移轉時，以繼承時公告現值為準。
（2）捐贈
依法贈與之公有土地及接受捐贈之私有土地。
私人捐贈社福事業或私立學校。
a.受贈人為財團法人。
b.章程載明解散時，財產歸地方政府。
c.捐贈人未因此取得利益。
（3）公地出售：再行出售，以實際出售價額為準。
（4）土地徵收：
徵收免徵。
區段徵收，領現金補償或抵價地均免徵。
4、不課徵：僅當次移轉不課徵，下次移轉時，仍就原不課徵部分補課，亦適用累進稅率。
（1）農地移轉
作農使用之農業用地移轉予自然人，得申請不課徵。
承受人未作農業使用，再次移轉時，應課徵（即不得再申請不課徵）。
且配偶間贈與，應合併計算。
課徵時原地價之認定（因應89.1.6修法）
修法後第一次移轉：以88.7.1公告現值為原地價。
之後再移轉：最近一次課徵時，核定之申報移轉現值為原地價。。
（2）配偶間相互贈與
（3）公共設施保留地移轉：尚未被徵收前移轉。但經變更為非公設保留地è課徵。
（4）信託關係人間移轉
信託成立，委託人è受託人。
變更受託人，原受託人è新受託人。
受益人為委託人，受託人è受益人。
遺囑成立信託，受託人è受益人。
信託不成立、無效、撤銷、解除，受託人è委託人。
5、退稅
（1）出典回贖。
（2）重購土地
性質條件：出售自用住宅、自營工廠、自耕農業用地，再另行購入同性質土地。
地價條件：新購地價超過原地價扣除土增稅餘額。
時間條件：出售後2年內購入，或購入後2年內出售。
使用條件：出售前1年內，未出租或營業。
名義條件：登記名義人相同。
面積條件：購買自用住宅用地，都市土地未超過1.5公畝、非都市土地未超過3.5公畝。
移轉條件：5年內再行移轉或改變用途，應追繳。
時效條件：公法請求權，10年不行使即消滅。
6、抵繳
（1）持有期間，因重新規定地價增繳之地價稅，准予抵繳將來移轉時之土增稅。
（2）每繳半年，抵繳0.5％，最多以5％為限。
（五）稽徵程序
1、公告現值
2、申報現值
（1）所有權移轉或設定典權時，應於訂約起30日內，共同申請登記並申報移轉現值。
例外：依規定得單獨申請。
（2）審核基準日：即課徵土增稅之基準日。
訂約30日內申報者，以訂約日之當期公告現值。
申報移轉現值較低：照價收買或依公告現值徵收土增稅。
申報移轉現值較高：依申報移轉現值徵收土增稅。
逾30日申報者，以受理申報日之當期公告現值。
申報移轉現值較低：照價收買或依公告現值徵收土增稅。
申報移轉現值較高：依申報移轉現值徵收土增稅。
遺贈土地，遺贈人死亡日當期公告現值。
申報移轉現值較低：照價收買或依公告現值徵收土增稅。
申報移轉現值較高：依申報移轉現值徵收土增稅。
判決移轉：起訴日。
申報移轉現值較低：照價收買或依公告現值徵收土增稅。
法院拍賣：拍定日。但拍定價額低於公告現值者，以拍定價額。
照價收買或協議購買：收買或購買日。但給付地價低於公告現值者，以給付地價。
3、填發稅單
4、繳納稅捐
（1）逾期未繳，每逾2日加徵1％滯納金。逾30日，移送強執。
（2）私人捐贈社福事業或私立學校，免徵。但有下列情形除補徵外，處2倍罰鍰。
未按捐贈目的使用。
違反事業設立宗旨。
土地收益未全部用於事業。
捐贈人取得土地利益。
（3）欠繳土地稅，不得移轉或設定典權。
5、土地登記
（1）拍定價額不足清償土增稅，應待拍定人繳清後，再行發給權利移轉證書。
（2）未登記即再行出售 稅捐機關：處再出售移轉現值2％罰鍰。
地政機關：處應納登記費20倍以下之罰鍰。
十一、房地合一稅及契稅
（一）房地合一稅
1、課徵對象：105.1.1起交易房屋（不含農舍）及其基地或得發建照執照之土地，符合下列
情形之一：
（1）103.1.2起取得，且持有在2年以內。
（2）105.1.1以後取得。取得設定地上權方式之房屋使用權亦同。
2、稅基：成交價額－原始取得成本－取得、改良及移轉費用－土地漲價總額。
3、稅率
（1）本國自然人
持有1年以內：45％。
持有1~2年：30％。
持有2~10年：20％。
持有超過10年：15％。
持有2年以內，因調職、非自願離職或其他非自願因素交易：20％。
自有土地與建商合建，2年內完成銷售：20％。
自住超過400萬部分：10％。
（2）外國自然人
持有1年以內：45％。
持有超過1年：35％。
4、免徵
（1）自住房屋：免稅額400萬。超過部分10％。
戶籍條件：個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記，且連續滿6年。
持有條件：持有居住連續滿6年。
使用條件：自住事實，且交易前6年，無出租、營業或執業。
次數限制：個人與其配偶及未成年子女，交易6年內未曾適用本項免稅。
即每6年享用一次。
（2）農地移轉不課徵土增稅之情形。
（3）被徵收或之前之先行協議價購。
（4）公共設施保留地移轉。
5、退稅：自住房屋，先售後購或先購後售。
（1）要件
戶籍條件：個人或其配偶、未成年子女於出售及購買房屋辦竣戶籍登記並居住。
使用條件：申請時，房屋無出租、營業或執業。
時間條件：出售後2年內購入，或購入後2年內出售。
名義條件：登記名義人相同或其配偶。
時效條件：登記日起5年內請求退還。
移轉條件：5年內再行移轉或改變用途，應追繳。
（2）退稅額
重購價額大於或等於出售價額：全退。
重購價額小於出售價額：按比例退還。
6、申報及核定
（1）申報：不論有無應納稅額，均應於登記次日起30日內申報。
（2）核定
成交價額：偏低時，得依時價或查得資料核定。
取得成本：未提示證明文件，依查得資料核定，無資料，依當時房屋現值及土地公告現
值，按消費者物價指數調整。
取得、改良、移轉費用：未提示，按成交價額5％計算。
7、營利事業特別規定
（1）本國公司：交易所得額－土地漲價總額後，計入營利事業所得稅課稅額。
（營利事業所得稅率為17％）。
（2）外國公司（同外國自然人）
持有1年以內：45％。
持有超過1年：35％。
（二）契稅
1、課稅時機：不動產買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權。
但在開徵土增稅區域之土地，免徵。
è所以一般購屋都只繳建物契稅，土地部分不用。
2、納稅義務人（取得一方çè土增：原則為處分一方）
（1）買賣：買受人。
（2）典權：典權人。
（3）交換：各就承受部分申報。
（4）贈與：受贈人。
（5）分割：各割人。
（6）占有：占有取得所有權人。
3、稅基：不動產評價委員會評定之標準價格。依法領買標購公產及向法院標購，較底者，依
其價格。
4、稅率
（1）買賣：6％。
（2）贈與：6％。。
（3）占有：6％。
（4）典權：4％
（5）分割：2％。
（6）交換：2％。
5、免徵
（1）政府因公用取得。
（2）郵政事業因業務用取得。
（3）政府公務需要而交換，或因土地重劃而交換。
（4）建造完成前變更起造人名義。但排除因買賣、交換、贈與，而為原始起造人或中途變更，
並取得使用執照（即排除以變更起造人方式規避稅捐）。
（5）建築工程轉讓，而變更起造人，並取得使用執造。
6、不課徵：信託關係人間移轉（同土增稅）
信託成立，委託人è受託人。
變更受託人，原受託人è新受託人。
受益人為委託人，受託人è受益人。
遺囑成立信託，受託人è受益人。
信託不成立、無效、撤銷、解除，受託人è委託人。
7、稽徵程序
（1）申報：契約成立日（占有為申請日）起30日內。
移轉發生糾紛，以判決確定日。
標購或領買公產，核發產權移轉證明書之日。
法院拍賣，以發給權利移轉證書之日。
變更起造人達讓與目的情形：核發使用執照日。
（2）填發稅單
（3）繳納稅捐
逾期未申報契價：每逾3日，加徵1％，最高以應納稅額及15,000元為限。
逾期未繳：每逾2日，加徵1％滯納金。逾30日，移送強執。
匿報短報：加處1~3倍罰鍰。
檢舉金：罰鍰20％，且為舉發人保密。
（4）建物登記
即自然資源。
附著於土地之礦，不因土地取得而成為私有。
宅地：十畝。
農地：純收益足供一家十口。
興辦事業用地：視事業規模大小定之。
十公畝為限。例外：工業、學校用地及經核准之大規模建築用地。
基地所有權人行使時，購買客體為房屋及地上權，地上權後因混同而消滅。
無法定地價者，指最近3年平均地價。
縱出租人承諾，亦不得轉租（土§108）。
農業區、保護區è建築用地。
工業區è住宅區、商業區。
就全國人口、產業活動、實質設施、天然資源作綜合性整體的計畫，為國家實質建設與土地利用之最高指導
綱領。
縣市政府受理後60日內送區域計畫委員會審議，90日（得延長1次）將審議結果通知申請人。
比例尺不得小於1/10000。
比例尺不得小於1/1200
必要時得由上級擬定。
60日內完成，得延長一次。
第一期發展地區應於2年內完成細部計畫，細部計畫發佈後5年內完成公共建設。
例外 必要時，由內政部擬定之特定區計畫（§14）
鄉街計畫及特定區計畫，其主要計畫簡化，與細部計畫合併擬定（§16）。
加成補償標準，由地價評議委員會評議公告現值時，一併評議。
範圍選定後，公告禁止移轉、分割、設定負擔、新建、增建、改建及採取土石或變更地形。期間不得逾1年
6個月。
以分割或合併時之公告現現為準。
管：例如持法院判決辦理移轉登記。
包括工程受益費、土地重劃負擔總費用、土地變更使用而比例捐贈公共設施部分，捐贈時公告現值。
即土增稅之稅基，避免重複課稅。
政府就契價，所課取之不動產移轉稅。
留言列表
我這樣陪孩子長大 (2)
