不動產估價概要
一、緒論
（一）估價法規、範圍及目的
1、法規：不動產估價技術規則。
第一章 總則
第二章 估價作業程序
第三章 估價方法
第四章 宗地估價
第五章 房地估價
第六章 土地改良物估價
第七章 權利估價
第八章 租金估價
第九章 附則
2、範圍
（1）資產估價 有形資產：動產、不動產
無形資產
（2）不動產估價 ：土地、建物、作物、權利（不動產物權、租賃權、市地重劃、容積移轉、權利變換）
3、目的
（1）公經濟：課稅、徵收、擬定土地使用計劃、重劃分配、標售公產、法院拍賣、其他（EX.訴訟中估價）
（2）私經濟：買賣、融資、資產價值、投資參考、交換合併、保險理賠、其他
（二）估價師之條件及修養
1、條件：專業知識、實務經驗、充分能力、品德端正、社會責任。
2、修養：守法、誠信、正直、公平、保密。
（三）影響價格之因素
1、一般（全面影響）：自然、政治、社會、經濟、政策。
2、區域（影響近鄰地區）：交通運輸、生活機能、公共設施、分區管制、供需。
3、個別：標的本身條件。位置、面積、形狀、寬度、深度、坡度、其他
（四）估價12原則
(外、供、替、貢、分、測、動、最有效、競爭、機會、適合、均衡、遞增遞減)
故事記憶法：外公跟剃頭公，分別策動了一個最有效的競爭，他們各抽了一張機會卡，一張是適合，一張是均衡，剛好是遞增遞減。
1、供需原則
（1）經濟學上供需均衡法則：財貨價格，取決於供給與需求之均衡點。
（2）不動產有其特殊性，不能依供需均衡法則來決定其價格，但其價格仍然受需要與供給關係之影響，而價格也會影響需要與供給，所以不動產價格有所謂雙重之性格。供不應求，上漲；供過於求，下跌。
（3）所以不動產估價時，應斟酌該時期、該地區之供需情形。
2、競爭原則
（1）利潤==>競爭==>價高==>再影響利潤達到平衡。
（2）不動產因具有固定性、不增性、個別性等特殊性格，故在供給方面較不易引起競爭，競爭主要是在需求者之間進行。
（3）愈競爭價格愈高（價格決定於市場需求之競爭）。
2、替代原則
（1）因為近似不動產仍有相當程度替代性，所以要蒐集實例，調整價格。
（2）不動產之價格，受與該不動產同類型且有替代可能之其他不動產價格所牽連，即會互相競爭，使其價格互相牽引而趨向一致。
（3）比較法即建立在替代原則理論上。
※供需、替代、競爭原則三者相關，都可說是供需均衡法則，在不動產價格上的展現，只是因為不動產具有固定性、不增性、個別性，所以價格不能完全依供需均衡法則來決定。
4、變動原則
（1）不動產價格受一般、區域、個別因素影響，而此等因素經常在變，故應考量因素變動對不動產價格之影響。
（2）房地景氣時，有所謂一日三價，早、中、晚均不同。所以估價時應注意價格成立時點（價格日期、估價期日）。
5、預測原則
（1）不動產估價著重未來，而非過去。
（2）過去資料是為了推測未來。所以應推測各區域發展潛力。
（3）對有收益性之不動產投資者，是在預測該不動產將來所能獲得之收益下所進行之投資。
※預測是要預計將來之變動，所以預測原則與變動原則有密切關聯。
6、均衡原則
（1）指不動產內部之構成要素保持均衡，以達成最有效使用。
（2）生產要素之均衡：生產四要素，土地、資本、勞力、經營。EX.高地價區域，勞資相對低廉，所以少用土地、多用勞工，故會蓋高樓。
（3）土地與建築物之均衡：法規決定某一宗土地之利用強度時，建築物之設計樓層、面積或用途，應與之協調配。
（4）建築設備之均衡：建築物設備需配合法令規定配置：例如：台灣地區六層以上建築物需有電梯之規定。
7、適合原則
（1）指不動產與其外部環境保持均衡，以達成最有效使用。EX.學校附開書局、車站附近開商店。
（2）內部均衡（均衡原則）＋外部均衡（適合原則）＝最有效使用狀態
8、最有效使用原則
（1）不動產價格是以能使該不動產之效用作最高度發揮之使用方法（最有效使用）為前提，所能把握之價格為標準。
（2）所謂最有效使用，是指客觀上具良好意識，通常使用能力者，於合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所做以獲致最高利益之使用。（估§2）
口訣：客倌喝酒通常沒有良好意識，及使用車的能力，此時開車不可能，也不合法，在合理
財務下，應坐計程車，獲致最高利益。
（3）法令集約度：法律允許的最大容積量體。 è二者取其低者，為最有效使用。
經濟集約度：最大利潤下之容積量體。
9、收益遞增遞減原則
（1）在生產技術一定下，固定某項生產要素，而不斷增加另項生產要素，其邊際產量起初呈遞增現象，增加至某一點以後反呈遞減現象。
（2）收益遞增階段表示變動生產要素太少，固定生產要素相對太多，生產要素配合不適當；收益遞減階段表示變動生產要素太多，固定生產要素相對太少，生產要素配合不適當。生產要素配合不適當，就是不符合均衡原則，故兩項原則是相通的。
10、貢獻原則
不動產之某部分，對該不動產全體之收益有何貢獻。評估不動產某部分價值，應以其對不動產整體之貢獻而定，而非其本身成本。
EX.A地、B地細長需合併始能建築，而C地可單獨建築，故B地應出售給A地所有人，其貢獻較大，故售價較高。
11、收益分配原則：又稱剩餘生產力原則。
（1）生產的四項要素，土地、勞動、資本、企業家（經營）。提供這四項要素的報酬，分別為土地為地租、勞動為工資、資本為利息、企業家（經營）為利潤。
（2）經營不動產之收益，應明確區分多少是屬於不動產貢獻之收益，多少是屬於經營者貢獻之收益，在運用收益資本化時，特別重要。
12、外部原則
外在環境因素，對其價值可能產生正面或負面的效應。EX.嫌惡設施降低價格。
（五）估價基本方法
1、比較法：蒐集市場成交實例加以比較修正。è市場價格（市場供需決定）。
價格面切入：財貨之交換價值。
（1）市場比較法
（2）計量模型分析法
2、成本法：重新建造所需成本，扣減折舊總額。è成本價格（生產成本決定）。
成本面切入：生產財貨所付出之代價。
（1）重置成本法
（2）土地開發分析法
3、收益法：標的未來淨收益，折算現值之總和。è收益價格（未來收益決定）。
價值面切入：財貨之使用價值。
（1）直接資本化法
（2）折現現金流量分析法
（六）估價程序
1、確定基本事項：標的內容、價格日期、價格種類及條件、估價目的。
2、擬定計劃：作業步驟、所需時間人力經費、進度表。
3、蒐集資料：基本資料、影響價格之因素、相關交易收益成本。
4、確認勘估標的狀態：現場勘察，無法確認範圍或入內時，應於報告中敘明。
5、整理比較分析
6、運用估價方法推估：比較、成本、收益法
7、決定勘估標的價格
8、製作估價報告書
（七）估價報告書內容（應載明事項）
1、委託人。
2、勘估標的基本資料。
3、價格日期及勘察日期。
4、價格種類。
5、估價條件。
6、估價目的。
7、估價金額。
8、勘估標的之所有權、他項權利及其他負擔。
9、勘估標的之使用現況。
10、勘估標的的法定使用限制或其他管制事項。
11、價格形成之主要因素分析。
12、估價方法、估算過程及價格決定理由。
13、不動產估價技術規則規定須敘明之情況。
14、其他相關必要事項。
15、估價師姓名及證照字號。
16、必要之圖說資料。
（行政或強制執行所委託案件，格式及圖說資料依相關規定辦理）
（八）專有名詞
1、勘估標的：受委託所估價之土地、建物、作物及其權利。亦稱對象不動產或標的不動產。
比較標的：可與勘估標的，按情況、價格日期、區域因素及個別因素之差異，進行比較之標的。亦稱實例不動產。
2、近鄰地區：勘估標的或比較標的周圍，供相同或類似用途之不動產，形成同性質較高之地區。
類似地區：指同一供需圈內，近鄰地區以外，而與勘估標的使用性質相近之其他地區。
同一供需圈：比較標的與勘估標的間能成立替代關係，且其價格互為影響之最適範圍。
類似地區
類似地區
近鄰地區
勘估標地
同一供需圈
3、價格種類
（1）正常價格：具市場性之不動產，有意願買賣之雙方，依專業知識、謹慎行動，不受脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示。（公開市場，正常情況下）
。
（2）限定價格：限定條件下所形成之價值。（封閉市場）（修法後不用同時估計正常價格，因為無參考需要）
權利合併：其他權利與所有權合併為目的。EX.地上權人買土地。
實體合併：不動產所有權合併為目的。EX.與鄰地合併。
違反常態之分割：違反經濟合理性之不動產分割為前提。
（3）特定價格：特定條件下所形成之價值。（公開市場，特定情況）
è應敘明特定條件，並同時估計正常價格。
EX.土地連同建照估價、與勘估標的法定容許使用不同。
（4）特殊價格：不具市場性之不動產所估計之價值，並以貨幣金額表示。EX.公共建築物。
4、勘察日期：赴勘估標地現場從事調查分析之日期，又稱估價日期。
價格日期：表示不動產價格之基準日期，又稱估價期日。
5、獨立估價：不考慮建物對土地價格之影響。EX.素地估價。
部分估價：考慮建物對土地價格之影響。
二、比較法
（一）意義
以比較標的價格為基礎，比較分析調整，推估勘估標的價格。又稱市場方法、市價比較法、買賣實例比較法。
（二）程序
1、蒐集查證比較標的資料。
2、選擇與勘估標的條件相似之比較標的：應採用3件以上比較標的，且查證下列事項
（1）交易價格及各項費用之負擔方式。
（2）交易條件、其特殊付款方式。
（3）比較標的狀況。
（4）交易日期。
3、調整內容：情況、價格日期、區域因素、個別因素。
5、計算試算價格。
6、決定比較價格。
（三）調整內容
1、項目
（1）情況：非正常情形。è無法有效掌握或量化調整時，應不予採用。
急迫
期待
債權債務
親友
畸零地或合併使用
地上物處理有糾紛
拍賣
公有地標售
迷信
包含公共設施用地
人為哄抬
與法定用途不符
其他
（2）價格日期：適當變動率或變動金額。
（3）區域因素：不在同一近鄰地區，進行價格水準調整。
（4）個別因素：標的本身好壞。
2、限制
（1）區域因素及個別因素調整率不得大於15％。
（2）區域及個別因素內之單一項目調整率不得大於15％。
（3）總調整率不得大於30％。
前三者有例外：性質或區位特殊，缺乏市場交易資料，並於報告中敘明。
（4）試算價格兩兩間不得大於20％。
3、調整方法
（1）百分率法（原則）
EX.勘估標的之區域條件相較於比較標的好10％，但個別條件差5％
è勘估標的價格＝比較標的價格 x 110/100 x 95/100
（2）差額法
（3）計量模型分析法：蒐集相當數量具代表性之比較標的，透過計量模型分析，推算各影響
價格因素之調整率及調整額。
三、成本法
（一）意義
求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以
推估勘估標的價格之方法。又稱原價法或重置成本法。
（二）公式
P（建物成本價格）＝C（重新建造成本）－Dn（折舊總額）
（三）應用時機
建築物或新開發地之估價，不需經過開發改良之土地，不適用。
※先以成本法估建物價格，再以比較法或收益法估基地價格，兩者相加得房地總價è成本法。
先以比較法或收益法估房地價格，再以成本法估建物價格，兩者相減得基地價格è土地抽取法。
（四）程序
1、蒐集資料。
2、現況勘察。
3、調查整理比較分析各項成本及費用。
4、選擇適當方法推算營造費或施工費。
5、推算其他各項費用及利潤。
6、計算總成本。
7、計算累積折舊總額。
8、計算成本價格。
（五）推算營造費或施工費之方法
1、淨計法：建築材料及人工數量，逐一乘以價格日期當時之單價，並加計管理費、稅捐、資本利息及利潤。
2、單位工程法：建築細部工程之各項單價乘以施工數量，並合計。
3、工程造價比較法：比較勘估標的與比較標的或標準建物間，逐項工程概算項目之差異，並依工程價格及數量比例調整。
4、單位面積或體積比較法：比較標的之單位造價==>調整，然後乘以勘估標的總數。
（六）C（重新建造成本）
1、重建成本：以相同或極似建材、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製建物所需成本。==>幾乎一模一樣重蓋。
重置成本：以現代建材、設計、配置，於價格日期建造相同效用建物所需成本。==>重在經濟效能相同。
※建物估價原則用重建成本，但已無材料或施工方法已改變==>重置成本。
2、直接成本：營造施工費
3、間接成本
（1）規劃設計費 依建築師酬金標準表及工程造價表計算（縣市政府發佈）。
OR營造施工費2~3％推估。
（2）廣告費、銷售費、管理費、稅捐：費率全聯會公告。
廣告費、銷售費：按總成本3~7％推估。
管理費 不含公寓大廈基金：1.5~3％。
含 ：4~5％。
稅捐：0.5~1.2％。
（3）資本利息：資本利息＝（所有費用＋土地價格）x 資本利息綜合利率
（6）利潤：利潤率由全聯會公告。
※
（七）折舊
1、意義：建物因時間經過，所造成之價值減損。
2、原因
（1）物理：風吹、日曬、雨淋等。
（2）功能：型式老舊、設備落伍等。
（3）經濟：所處環境衰敗、外部退化等。
3、折舊方法（先用耐用年數法，再用觀察法調整）
（1）耐用年數法
定額法：在耐用年數內，平均分攤減價額。è等速折舊：每年折舊相同
Dn＝C〔（1-S）/N〕n
Dn：累積折舊額
C ：建物總成本
s ：殘餘價格率
n ：已經歷年數
N ：耐用年數
定率法：每年以一定折舊率計算折舊額。折舊率每年相同，但折舊額不同。
è初期加速折舊：初期大、後期小。（折最多）
Dn＝C〔1-（1-d）n〕
d ：定率法折舊率
償債基金法：每年提存一定折舊額，但按複利加算利息。每年提存折舊相同，但加算利息，所以每年折舊額遞增。
è初期減速折舊：初期小、後期大。（折最少）
※
（2）觀察法：實地勘查，依使用保養情形扣減。
（受主觀影響、著重使用保養、可考慮功能、經濟因素）
è先用耐用年數計算，再用觀察法調整。
4、估價上折舊：市場導向、價格期日重建成本、可用觀察法調整。
會計上折舊：無市場導向、原始成本、不可用觀察法調整。
（八）耐用年數
1、物理耐用年數：結構破壞至不堪使用。
經濟耐用年數：功能衰退至不值得使用。（原則採此，標的年數超過時，應調整）
2、殘價率：經濟耐用年數屆滿後，市場價格占建物總成本之比率。
3、建物最高耐用年數為50年，殘價率為10％。（鋼筋混凝土SRC）
（九）實例
重建成本1000萬，耐用年數50年，殘價率10％，已用8年，利率5％。
1、定額法
（100％－10％）÷50＝1.8％（D每年折舊率）
1000萬（C重建成本）×1.8％×8＝144萬（Dn累積折舊額）
1000萬（C重建成本）－144萬（Dn累積折舊額）＝856萬（P建物重建成本）
2、定率法
折舊率＝100％－50√10％＝4.5％
è所以每年殘值為前一年的95.5％（X每年殘值率）
X50＝10％，所以X＝50√10％
P＝1000萬×（95.5％）8＝692萬
3、償債基金法
複利8年增加成數，佔複利50年佔增加成數之比率，再算出50年折90％，如今8年所在比率
【（1＋5％）8－1】÷【（1＋5％）50－1】×（1－10％）＝4.1％
所以Dn＝41萬，P＝1000－41＝959萬
四、收益法
（一）意義
依直接資本化法、折現現金流量分析法，求得收益價格。
1、直接資本化法：未來平均一年的客觀淨收益，應用價格日期當時之收益資本化率，推估價格。
P收益價格＝A平均年客觀淨收益÷R收益資本化率
（價格×收益資本化率＝客觀淨收益）
2、折現現金流量分析法：未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折現率，折現加總推估價格（用於以投資為目的）。
P＝CF1／（1＋Y）＋CF2／（1＋Y）2........＋Pn'／（1＋Y）n
P：收益價格
CFk：各期淨收益
Y：折現率
n'：折現現金流量分析期間（通常做10年）
k：各年期
Pn'：期末價值
※R收益資本化率：未來年平均收益率。只考慮資本報酬，不考慮資本回收
Y折現率：未來利益轉換成現值之報酬率。考慮資本報酬及資本回收
è兩者本質都是報酬率。
（二）程序
1、蒐集總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料：應蒐集比較標的3年內相關資料。
2、推算總收入。
3、推算總費用
4、推算淨收益：最有效使用之客觀淨收益。有效總收入－總費用。
營運型不動產，應扣除不屬不動產所產生之其他淨收益（收益分配原則）。
5、決定收益資本化率或折現率。
6、計算收益價格。
（三）總收入及總費用
1、有效總收入＝年租金＋押租金利息＋其他收入－閒置損失－其他損失
2、總費用＝地價稅＋房屋稅＋保險費＋管理費＋維修費＋重置提撥費
＋折舊提存費
3、建物折舊提存費
（1）等速折舊型：C×（1－s）／N
（2）償債基金型：C×（1－s）× i／（1＋i）n－1
C：建物總成本
s：殘餘價格率
i：自有資金之計息利率
N：建物經濟耐用年數
（四）收益資本化率
1、意義：將未來淨收益還原為資本所採用之比率（不動產的報酬率）。
2、方法（口訣：風、市、有、加、債）
（1）風險溢酬法：考量利率、風險等比較決定。
（2）市場萃取法：以數個比較標的淨收益除以價格，所得商數加以比較決定。
（3）加權平均資金成本法
Wi：第i個資金來源佔總資金成本比例
Ki：第i個資金來源利率
EX.自有資金佔30％，利率2％；借貸資金佔70％，利率4％
收益資本化率＝30％×2％＋70％×4％
（4）債務保障比率法：債務保障比率×貸款常數×貸款資金佔不動產價格比率
（5）有效總收入乘數法：比較標的淨收益率÷有效總收入乘數
3、土地收益資本化率＜建物收益資本化率，因為建物會滅失、折舊、無增值、要管理。
五、殘餘法、土地開發分析法、大量土地估價法
（一）殘餘法（屬收益法）
1、土地收益價格è土地殘餘法（收益歸土地，屬土地貢獻說）
已扣折舊公式 L＝a－Br2／r1
未扣折舊公式 L＝a－B（r2＋d）／r1
L：土地價格 r1：土地收益資本化率 a：建物及其基地淨收益
B：建物價格 r2：建物收益資本化率 d：建物折舊提存率
（1）地上無建物：土地淨收益∕土地收益資本化率或折現率
地上有建物：（房地淨收益－建物淨收益）∕土地收益資本化率或折現率
（2）建物淨收益之計算
己扣除折舊提存費：建物成本價格×建物資本化率或折現率
未扣除折舊提存費：建物成本價格×（建物資本化率或折現率＋折舊提存率）
2、建物收益價格è建物殘餘法（收益歸建物，屬建物貢獻說）
（1）已扣除折舊提存費
建物折舊後淨收益∕建物收益資本化率或折現率
è（房地折舊後淨收益－土地淨收益）∕建物收益資本化率或折現率
（2）未扣除折舊提存費
（房地折舊前淨收益－土地淨收益）∕
（建物收益資本化率或折現率＋折舊提存率）
（3）土地淨收益之計算：土地成本價格×土地資本化率或折現率
=============================================================
※實例
透天每月租金4,500元è總收入＝4500×12＝54,000
建物成本價格140,000元
建物資本化率10％
建物耐用年數30年è折舊提存率＝100％/30＝3.33％
土地資本化率8％
房租損失準備金為1個月租金è54,000-4500＝49,500（有效總收入）
地價稅房屋稅為2,720元、管理費為2,700、修繕費為2,800，保費為420元
è總費用合計8,640元
1、房地淨收益＝有效總收入49,500－總費用8,640＝40,860
2、建物淨收益＝建物成本價格140,000×（建物資本化率10％＋折舊率3.33％）
＝18,666元
3、土地收益價格＝（房地淨收益40,860－建物淨收益18,666）
∕土地資本化率8％
＝277,425元
=============================================================
3、房地收益價格
（1）房地淨收益∕房地綜合收益資本化率或折現率
（2）房地綜合收益資本化率或折現率
已扣除折舊提存費＝土地資本化率×土地價值比率＋
建物資本化率×建物價值比率
未扣除折舊提存費＝土地資本化率×土地價值比率＋
（建物資本化率＋折舊率）×建物價值比率
4、一定期間之收益價格
（二）土地開發分析法
1、意義：根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良，所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。
2、公式
（1）評估開發後土地價格（生地è熟地）
開發後土地價格＝（開發前土地價格＋開發直接成本＋開發間接成本）
×（1＋資本利息綜合利率）×（1＋利潤率）
（2）評估開發前（熟地è生地）或建築前（房地è熟地）土地價格
開發前土地價格＝開發後土地價格÷（1＋資本利息綜合利率）÷（1＋利潤率）
－（開發直接成本＋開發間接成本）
※生地（尚需整地）==>熟地（可建築）==>房地
3、資本利息綜合利率
EX.自有、借貸、預售收入之資金比例為4：5：1，自有利息2％，借貸利息6％，
土地建物價值比率為6：4，開發完成需2年。
（1）資本利息年利率（估§58、59）：按自有、借貸比例計息，預售收入不計息。
2％×40％＋6％×50％＋0％×10％＝3.8％
（2）資本利息綜合利率（估§79）
公式＝資本利息年利率×（土地價值比率＋建物價值比率×1/2）×開發年數
＝3.8％×（60％＋40％×1/2）×2＝6.08％
※自有與借貸資金比例，依銀行一般放款成數定之。
自有資金利息利率：活存利率~~一年期定存利率。
借貸資金利息利率：銀行短期放款利率。
預售收入資金：不計息。
4、利潤率（估§60）
（1）視工程規模、開發年數與經濟景氣而定。
（2）全聯會定期公告，未公告前依營造或建築業之平均利潤率為準，並依態之不同，考量經營風險及工期長短調整。
（三）大量土地估價法
1、意義：估計多數量不動產，所設計簡便、快速但不精準之估價方法。適用於公部門。
2、購買年法：淨收益×購買年（累積逐年淨收益等於地價之年限
＝1／收益資本化率）
3、收益倍數法：淨收益×倍數
4、評分法：擇定影響價格因素之點數，再評估不動產所獲點數，再將點數轉換為金額。
5、特徵估價法：建立特徵方程式，衡量每一特徵之影響程度，然而代入程式。
6、區段價法：相似土地劃為同一區段，求取其平均值（中位數求取），作為區段內各宗土地之單位地價。
7、基準地法：相似土地劃為同一區段，擇一作為基準地精準估價，然後可比較求得區段內其他土地價格。
8、路線價估價法：都市特定路街上設定路線價，配合深度指數表及其他修正率表，查估面臨同一路街之土地價格。
（1）適用地區
都市地區之市街地。
道路系統完整。
道路兩旁之宗地排列整齊。
（2）程序
查定路線價。
調整路線價。
計算宗地地價。
（3）路線價：設定在特定路街上，標準宗地之單位地價。
（4）深度指數：依離街道深度之長短，表示價格變化比率。
決定標準深度：標準深度之深度指數定為百分百。
擬訂遞減比率。
換算成平均深度百分率（台灣、日本）或累進深度百分率（歐美）。
測試檢討完善。
EX.
※政府規定地價、查估土地現值，都市繁榮街道採「路線估價法」，其餘採「區段價法」（試辦改採「基準地法」）
六、宗地、房地、土地改良物估價
（一）宗地估價
1、合併分割為前提：應考慮合併分割前後之價格變動情形而增減（§83）。
2、數比合併為一宗：應以合併後土地估價，並以合併前價值比例分算各筆價格（§84）。
3、一宗土地內有數種法定用途：考量最有效使用、用途相關性、分割難易度，決定分別估價或依主要用途估價（§85）。
4、附有建物：應考慮建物對土地價格之影響（§86）。è部分估價
çè獨立估價：不考慮建物對土地價格之影響。EX.要拆除重建
5、將開發：土地開發分析法，參酌比較法或收益法（§87）。
6、設施通過受限：正常價格－減損額（§88）
7、特殊宗地：溫泉地、高爾夫球場、林地、農牧場、鹽田、池沼、墓地、公共設施（§90~§97）。è前三者以外，均以比較法為原則。
（二）房地估價
1、房地總價分拆方法
（1）土地貢獻說：超額利潤歸屬土地。EX.土地殘餘法、土地抽取法。
（2）建物貢獻說：超額利潤歸屬建物。EX.建物殘餘法、建物抽取法。
（3）聯合貢獻說：超額利潤按比例歸入土地及建物。EX.土地分配法、建物分配法。
EX.房地總價600萬，比較法估得土地300萬，成本法估得建物200萬。
è超額利潤100萬。
（1）土地貢獻說：土地400萬，建物200萬。
（2）建物貢獻說：土地300萬，建物300萬。
（3）聯合貢獻說：100×3/5=60，100×3/5＝40。土地360萬，建物240萬。
2、透天總價推估基地單價
（1）（房地總價－建物成本）÷基地面積è土地貢獻說
（2）房地總價×土地價值比率÷基地面積è聯合貢獻說
3、公寓總價推估基地單價
（1）地價分配率法（§100）（土地貢獻說）è用在知道建物成本
該樓層基地價格＝該樓層房地總價－該樓層建物成本
該樓層基地單價＝該樓層基地價格÷面積
基地單價＝該樓層基地單價×平均地價分配率∕該樓層地價分配率
（2）樓層別效用比率法（§101）（聯合貢獻說）è用在知道土地及建物價價比
該樓層基地價格＝房地總價×土地價值比率
該樓層基地單價＝該樓層基地價格÷面積
基地單價＝該樓層基地單價×平均樓層別效用比∕該樓層別效用比
※地價分配率：土地立體空間效用分配的百分比。即建物各樓層地價之相對百分比。
è土地貢獻說。
樓層別效用比率－建物效用比率＝地價分配率。
建物效用比率＝平均樓層別效用比率×建物佔不動產價格比
樓層別效用比：建物各樓層效用的百分比。即建物各樓層售價（房地價）之相對百分比。è聯合貢獻說。
某一層樓售價為基準（百分百），計算各樓層相對之百分比。
EX.六層公寓，每層面積相同，售價分別為每坪40萬、30萬、28萬、25萬26萬、28萬。而建物價格佔不動產價格50％。
假設第一層樓層別效用比為100％
|
樓層 |
售價 |
樓層別效用比率 （A） |
建物效用比率 （B）＝73.75×50％ |
地價分配率 （A－B） |
|
一 |
40 |
100 |
36.88 |
63.12 |
|
二 |
30 |
75 |
36.88 |
38.12 |
|
三 |
28 |
70 |
36.88 |
33.12 |
|
四 |
25 |
62.5 |
36.88 |
25.62 |
|
五 |
26 |
65 |
36.88 |
28.12 |
|
六 |
28 |
70 |
36.88 |
33.12 |
|
平均 |
29.5 |
73.75 |
36.88 |
36.87 |
※建物效用比率＝平均樓層別效用比率×建物佔不動產價格比
4、重要條文規定
（1）使用容積率超過法定容積率時，應依實際建物使用合法部分之現況估價，並敘明其影響
（§102）。
（2）違建部分不予評估。例外：委託人要求評估，並分別標示其價格。
（3）未達最有效使用狀態：先求最有效使用之正常價格，再視低度使用情況調整。
（4）土地使用管制變更之合法建物：以新管制用途估價，並敘明差額。
（6）建物已不具使用價值：視為素地，但應考量拆除成本。
（三）土地改良物估價
1、建物：成本法為原則（§108）。附屬建物一併估之。
2、作物（§110、§111）
七、權利估價
（一）意義
地上權、典權、永佃權、農育權、不動產役權、耕作權、抵押權、租賃權、市地重劃、容積移轉及都市更新權利變換之估價。
（二）地上權
1、考慮用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置。
2、市價比較法：蒐集近成交案例，進行情況補正、期日修正、區域因素及個別因素比較而得。
3、價格比率法：素地地價×地上權價格佔所有權價格比率（比率由標的、合約、法令、習慣等決定）。
4、設定實例比較法：素地地價×地上權價格佔所有權價格比率（比率蒐集案例比較決定）。
5、差額租金還原法：年淨收益扣除年租金，以收益資本化率還原為價格。
公式：P＝（a-b）×【（1+r）n－1】∕r（1＋r）n
P＝地上權價格
a＝年淨收益（經濟租金）
b＝年租金（契約租金）
r＝收益資本化率
n＝地上權殘餘期間（租賃權殘餘期間）
（三）租賃權
1、考慮契約內容、用途、租期、租金支付方式、使用目的及使用情形。
2、估價法均同前。
（四）區分地上權
1、市價比較法：同前
2、設定實例比較法：同前
3、地價分配法
（1）地價分配率：土地立體空間效用分配的百分比。即建物各樓層地價之相對百分比。
樓層別效用比率－建物效用比率＝地價分配率。
==>土地貢獻說。
（2）區分地上權價格＝（素地正常價格）×
（區分地上權所屬樓層地價分配率之和）
4、樓層別效用比率法
（1）樓層別效用比：建物各樓層效用的百分比。即建物各樓層售價（房地價）之相對百分比。
某一層樓售價為基準（百分百），計算各樓層相對之百分比。
==>聯合貢獻說。
（2）區分地上權價格＝素地價格×地上權價格／所有權價格×
妨礙空間之樓層別效用比／全幢樓層別效用比之總和
5、立體利用阻礙率法
區分地上權價格＝素地價格－地下鐵通過之減價額。
減價額＝素地價格×平面妨礙率（地下鐵所佔面積比率）
×立體妨礙率（地下鐵所佔空間比率）
（五）權利變換估價
1、意義：都市更新後，原權利價值比例，分配為新權利。
權利變換：房地交換、立體式重劃。
土地重劃：土地交換、平面式重劃。
2、權利變換前土地估價
（1）區分所有建物
（2）非區分所有建物：房地價格×基地價值比率（但不得低於素地）
（3）未建築基地：以素地價格推估。
3、權利變換後房地估價：考量建材設備等因素，以都市更新評價基準日新屋價格查估。
（六）租金估計
1、租金種類
（1）經濟租金：市場租金行情。
（2）支付租金：契約約定之租金。
（3）實質租金：支付租金，加上押金收益。估價原則採此。
（4）純租金：實質租金，減去費用。
2、新訂租金之估計è正常租金
（1）租賃實例比較法：實例==>情況補正、期日修正、區域個別因素。
（2）積算法：不動產租金＝不動產價格×合理利潤率＋必要費用
（3）收益分析法：一般企業經營收益==>推估標的淨數益，再加必要費用
3、續訂租金之估計è限定租金
（1）租賃實例比較法：實例==>情況補正、期日修正、區域個別因素。
（2）利率法：續訂租金＝不動產續定時價格×合理利潤率＋續定時必要費用
（3）推算法：續訂租金＝純租金×（1＋變動率）＋必要費用
（4）差額分配法：
續訂租金＝契約租金＋（經濟租金－契約租金）×歸屬出租人貢獻比例
不包括地上改良物或不存在他項權利之土地。求取素地價值時，如實際上有，應視其不存在。
指按營造或施工費標準表所營造或施工之建物。
以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益以勘估標的之契約租金為原則，未知時，以市場經濟租金推估。çè租金估計：實質租金。
須定期重置之設備（如電梯、外牆粉刷）而預先提列之費用。有主張認為，不用另計，於折舊提存費中分解計算即可，避免重複列計。
建物價值比×1/2部分，乃條文規定調整，硬記。
台灣標準宗地深度為18公尺，美國為100呎。
基於續約或不動產合併為目的。正常租金、限定租金≒正常價格、限定價格。
留言列表
我這樣陪孩子長大 (2)
