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【小雄律師】土地謄本怎麼看？買房必學！

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民眾不論是租屋買房，土地及建物謄本都是最基本的公開資料。然而這種資料的特色就是，雖然中文字你每個字都看得懂，但它背後所代表的意涵，你卻未必瞭解，有些部分代表著相當重要的法律效果，更是容易被忽略。

因此，小雄律師今天便要帶著大家，透過螢幕上的謄本範例，帶著大家一步一步瀏覽整份謄本，讓觀眾朋友瞭解每個欄位代表著什麼意義，以及需要注意的地方。

不過在開始講解前，先說明一點，螢幕上的謄本範例，是一份現實中不存在的謄本，因為不可能存在一份謄本，可以同時具備我想說明的每個細項。所以我捨棄使用一份真實的謄本來跟大家介紹，而是編輯一份虛擬的謄本，以利觀眾朋友學習。

第一步要跟大家介紹的是，謄本的類型。

依照土地登記規則第24條之的規定，謄本種類分為三類。

第一類謄本，會顯示全部登記資料。除了本人，要有法令依據才能申請。最常見的情形，就是在訴訟，法院要求當事人補正第一類謄本，這時當事人就可以憑法院公文向地政事務所申請。

第二類謄本，則會隱匿登記名義人的出生日期、部分姓名及統一編號、以及抵押權中債務人、設定義務人的資料。是何人都可以申請。

至於第三類謄本，則是隱匿登記名義人之統一編號、出生日期。必須要有利害關係，才能申請。

原本土地及建物謄本只有兩類，而且任何人都可以查到所有權人姓名及住址。然而政府為了保護屯房、炒房的有錢人，避免房仲的騷擾，所以以保護個資為名，進行了修正。只能說政府保護有錢人的效率，永遠高於打房。

在來，謄本又分為全部與部分謄本。

全部謄本，會包括全部的所有權人，也就是該土地如果是共有，全部的共有人資料，都會顯示。相反的，如果只是部分謄本，就只會記載你所申請的特定共有人。像螢幕上寫的是地號全部，就會包括全部土地共有人。

這裡如果你要處理的是共有地的分割，那你基本上就會需要土地全部謄本。相對的，如果你只是要買賣公寓大廈的房屋，就千萬別請土地全部謄本，因為那會把整個社區的資料都調出來。

簡單介紹完謄本的類型後，接下來，我們來看土地標示部這一區。

首先要說明的是地目，許多人對土地買賣的認定，都還停留在地目是不是建地或農地的刻板印象，然而地目的分類效果，已逐漸被淘汰。現行是改以底下的使用分區、使用地類別，以及都市計畫使用分區來取代。因此千萬別再以地目上的分類，就認定它是什麼土地，而錯估土地的價值。

再來，是剛剛有提到的，真正能夠代表土地使用管制規定的使用分區及使用地類別。

然而許多謄本裡，使用分區及使用地類別這兩個欄位，卻是記載空白。而是遇到空白，這表示那塊土地是都市計畫用地，要跟都發局申請使用分區證明，或者是上網查看都市計畫的使用分區。

至於如果是非都市計畫用地，那使用分區及使用地類別會直接記載在謄本上。例如若記載山坡地保育區、農牧用地，這代表它是農業發展條例所謂的「耕地」，在使用上有許多限制，例如最小面積0.25公頃、興建農舍之建蔽率只有10％，以及私法人不得買受、耕地租賃優先承買權等法律問題。

今天不是要介紹土地使用限制，而是要提醒大家，交易前至少要瞭解你所購買的土地的使用分區。然後才能再進一步去研究它的相關限制。

再來帶大家看的是公告土地現值，大家通常都簡稱為公告現值，它是國家每年都會重新編定，比較貼近市價，法院在核課訴訟標的價額時，也常會以此為依據。

以往因為都市計畫法規定，徵收是以公告現值加成補償，最多不可超過40％。所以土地徵收，常以公告現值加4成作為徵收價格。

但目前土地徵收條例已經規定，徵收必須要用市價，再也沒有公告現值加4成的規定。不過因為它行之有年，所以在分割共有物或拆屋還地的價購土地協議時，還是經常會聽到有人會提出這個標準。

接來繼續看，地上建物建號，指的自然是這塊土地上所坐落的建物，有的只會記載有幾棟，比較完整的，則會連建物建號都有記載。

土地標示部這一區，最後要看的是其他登記事項。

這裡列舉幾個常見的重要事項

第一個是原住民保留地，若是原住民保留地，那必須要具有原住民身分方可取得，也因此市場價值較低。

第二個則是重測前地號，地號重新編訂時，相關的其他文書記載，未必會同步更新，所以有時候他項權利證明書及抵押權設定契約書所記載的地號與現實謄本不符，通常就是因為是重測前地號。

第三個是法定空地。若有特別記載法定空地，表示這塊土地已經被其他建物所套繪，可能無法再作為興建之用。不過要注意，並不是沒有記載，就一定沒有法定空地，詳細資訊還是要再查詢。

第四個是公告徵收，如果政府徵收土地，會先函地政機關登載公告徵收的資訊。而這個資訊就會寫在土地標示部的其他登記事項欄裡。

講完土地標示部，接著我們來看土地所有權部

第一個要注意的是登記次序，所謂的登記次序號碼，是指冒號後方的數字，而不是前面括號中的數字。而這個數字的作用，主要是用來連結確認他項權利的設定。這部分等後面說到他項權利部時，小雄律師會一併說明。

下來，我們看權利範圍，這裡主要會有下列幾種記載，

記載1分之1，表示這塊土地是由所有權人單獨所有。

若記載5分之1，則表示這塊土地為數人分別共有，而本張謄本上的所有權人，僅擁有5分之1。

至於若記載公同共有5分之1，這表示本謄本之所有權人，還與其他人公同共有這5分之1，至於是幾個人公同共有，這得調全部謄本才能確定（可能就只有2個人，也可能是好幾百人）。

公同共有的法律意涵，這裡小雄律師也附帶說明一下。

一般的分別共有，每個人擁有多少應有部分，從謄本上就可以看的出來，例如剛剛說的5分之1。實際上謄本調出來，可能就是5個人，每個人各有5分之1。

然而公同共有的情形，從謄本上你只能看出來，有那些人共有，但卻無法知道他們的內部比例。例如最常見的繼承登記，從謄本上你只會知道那些人是繼承人，但每個人的應繼分是多少，還是要等他們完成遺產分割後，才會知道。

（二）當期申報地價

相較於前面所說的公告現值，政府還訂有公告地價，它是每兩年調整一次。公告後，土地所有權人可以在30日內申報地價，申報地價的範圍是公告地價的80%~120%。而一般人通常不會去申報，就會以最低的80%作為申報地價，並加以核課地價稅。

（三）歷次取得權利範圍

記載所有權人歷次取得之應有部分及時間點，可用來輔助判斷抵押權設定的範圍。

（四）相關他項權利登記次序

土地為共有時，可以用來判定該所有權人應有部分所設定之他項權利為何。這裡我們一樣等到說明他項權利部時，再一併說明。

（四）其他登記事項

這裡說幾個常見的重要登記情形。

1、查封登記

不管是法院，還是行政執行署的查封登記，上面會記載查封日期，案號、債權人及債務人，以及查封比例。只要有這些登記，就表示土地所有權人不能再處分，例如常見的買賣或設定抵押權都不行。

2、禁止處分登記

其他行政機關也會禁止土地所有權人處分，例如欠稅會被稅捐機關禁止處分；而不動產若是犯罪所得，也會被檢察署禁止處分。

3、預告登記

除上面所說公權力可以禁止所有權人處分外，一般民眾也可以透過協議、辦理登記，來避免不動產遭處分。例如擔心房子會被一屋二賣，便可在簽約後，先辦理預告登記，避免不動產被處分。

4、差額地價

土地重劃時，如果分配回來的土地，多於應得部分，便需繳納差額地價。未繳清前，是不得移轉。所以如果你要購買的標的，有差額地價的記載，你需要先向縣市政府重劃課查明。

以上是土地所有權部的說明，接著我們來看土地他項權利部

（一）登記次序：

跟所有權部一樣，冒號後的數字，才是其登記次序。這裡可以搭配前面土地所有權部的相關他項權利登記次序來看。如果這筆他項權利，是設定在該筆土地，那前面土地所有權部的相關他項權利登記次序，就會記載這個登記次序的數字。

（二）權利種類

最常見的他項權利，是抵押權及地上權。目前的最高限額抵押權，會直接記載於權利種類裡，至於若是修法前就設定的抵押權，則會記載在底下的「擔保債權總金額」。

（三）登記日期、字號：

（四）債權額比例

這個比較冷門，也比較艱澀一點。涉及他項權利共有的情形。

例如一筆土地上抵押權人有兩位，但並不是一抵及二抵的先後順序關係，而是債權額比例各有1/2。也就說，如果土地拍賣100萬元，那這兩個人要各分50萬元，而不是登記在前的抵押權人，會優先受償。

（五）債務人及債務額比例：

要注意此處所記載之姓名，才是抵押權所擔保的債務人。也就是說，實行抵押權時，債權人所提出的債權證明文件，例如債權憑證上的債務人或是本票的發票人，必須是這裡所記載的債務人。如果不是，都不能算是合法的債權證明文件。

（六）標的登記次序

這裡可對照土地所有權部的登記次序來看。也就是這筆他項權利，所設定的土地，它的所有權部登記次序數字，會被記載在這裡。

（七）設定權利範圍

指土地有多少比例設定此他項權利。例如僅以2分之1應有部分設定抵押權，此處即為2分之1。實務上常常會一筆土地，蓋一整排透天，但坐落土地卻沒有分割，而是各登記為應有部分。這時房貸就只會設定在自己的應有部分上，假設是十棟透天，各1/10，那這裡設定權利範圍，就只會記載1/10。

（八）設定義務人

這裡指的是設定他項權利時的土地所有權人，這個人未必是債務人，例如是第三人擔保，也未必是現所有權人，因標的可能已經經過轉讓。

（九）共同擔保地號及建號

指好幾個不動產，共同擔保這個抵押權。一般的房貸，除了土地，一定還會有一筆建物記載在這裡。

最後我們來看，建物標示部，建物謄本的其他部分，與土地大同小異，我就不再重複說明。

（一）建物門牌

有時登記的門牌會與現實門牌不相符，這很可能是有門牌整編的情形。

（二）主要用途

這裡主要注意的是，是否有記載農舍。如果是農舍，就會適用所有相關的農舍法令限制。例如：有一人不得同時擁有二間農舍、農舍與基地不得分別讓與等等。

（三）共用（有）部分

會有這個記載，主要是公寓大廈的情形。公共設施，包括停車位，常常都會登記在共用部分這欄裡。現在的新建大樓，大多都會標明停車位編號，有了這些公示資料，將來處分車位時，也比較不會起紛爭。

還有公寓大廈管理條有規定，共用部分要跟公寓本身一併處分，轉讓予同一人。至於如果是修法前就分離的情形，則會有優先承買權的適用，詳細可以參考民法物權編施行法第8-5條的規定。

（四）其他登記事項：

一人在同一棟公寓大廈，同時擁有數間公寓時，有時地政機關會將全部應有部分合併成一筆。這時這裡會記載建築基地權利範圍，即表示該登記基地應有部分，即為此一建號所配附之土地，可以知道若單買一間公寓，要移轉多少土地持分比例。