小雄律師

第二課    不動產拍賣程序--聲請強制執行

    來到第二堂課，我還是沒有要直接切入投標程序，而是要先跟各位介紹整個不動產拍賣程序（這裡只介紹不動產部分，動產部分就留待後面動產章節另外說明）。

    整個不動產拍賣程序，大致可以分為下面十個過程：

1、聲請。

2、查封。

3、調查。

4、鑑價。

5、詢價。

6、拍賣。

7、開標。

8、優先承買權。

9、不動產權利移轉證書。

10、點交。

    這些程序都不需要死記，只要有個概念，瞭解一個法拍標的會經歷這些過程，當案件意外卡住時，你也就可以理解，是什麼環節出了問題。

    這一課，先說明聲請部分。

    前面說過，法拍標的的產生，是因為有人欠錢，所以它的開始，一定是因為債權人聲請強制執行。因此，一個人縱使欠很多錢，只要債權人不聲請，他的房子依舊不會成為法拍屋。

（讀者A：奇怪！債權人為什麼不催討？

  小雄哥：小朋友，欠一比筆卡債，銀行會飛天遁地跟你要回來，但欠一筆天文數字，只要沒有爆開來，銀行會把你奉為貴賓款待，不斷幫你展期。）

    而債權人可以聲請，也就可以撤回。所以實務上法拍標的停拍的主要原因，通常都是債權人撤回。而債權人又為什麼要撤回？

    多數當然是已與債務人達成私下和解。

我過去在法拍台上經常會遇到不瞭解的民眾，明明已經停拍，卻還跑來法院投標。所以大家在投標前，務必要再確認標的是否停拍。不論網路或是投標室外面的公告欄，都會特別刊登停拍公告。

    那是不是沒有公告，就一定可以投標呢？

    這也不一定。

    因為債務人很有可能在最後一刻才清償，這時雖然來不及公告，但司法事務官還是會在開標前，宣佈此件已停拍。

    總而言之，再次強調投標人不是程序主體，一切以債權人及債務人為主。所以要買法拍屋，一定要有白忙一場的心理準備。很可能你鎖定很久的標的，最後債權人撤回，從此再沒有回到法拍市場上。

    因此，投資法拍屋要有充裕的閒置資金，並將利息成本及損失算進去，才能合理評估你的獲利。